Opendoor Technologies宣布收购房地产科技公司Doma的部分业务，目标是通过技术手段压缩美国住房抵押贷款再融资过程中的产权及交割成本。

再融资成本高企促成交易

住房贷款再融资长期被视为流程复杂且费用高昂。业内专家通常认为，若借款人无法将现有抵押贷款利率至少下调75个基点，再融资在经济上往往并不划算。

在此背景下，专注于直接从卖家购房的Opendoor表示，已与Doma达成协议，收购其交割和托管相关业务。交易具体条款未予披露。

Doma是一家房地产科技公司，利用机器学习和人工智能技术自动化产权搜索，旨在提升产权、托管及承保环节的效率并降低成本。Opendoor总裁Lucas Matheson表示，公司正在“全面重建和自动化”相关流程，以节省客户时间和费用。

依托房利美试点项目的技术基础

自2024年以来，Doma的技术已被用于房利美（Fannie Mae）的一项试点项目，该项目旨在降低符合条件的再融资交易的产权保险费用。该试点近期获延长至2027年。

根据该项目安排，对于Doma评估为产权风险较低的部分再融资交易，贷款可直接出售给房利美，无需贷款方购买产权保险或出具律师意见函。Doma称，目前约有80%的再融资候选交易符合这一条件。

不过，产权保险仅是再融资成本的一部分。再融资交割费用还包括设立托管账户、确保既有抵押贷款结清、支付转让费用和税费等多项服务。这些环节仍高度依赖人工操作，服务密集且耗时，通常需要数天完成，并可能为每笔再融资增加数千美元成本。

Doma转让交割业务以聚焦技术

Doma首席执行官Max Simkoff表示，房利美试点项目在过去一年中增长迅速，公司自有的交割和托管机构规模不小、表现尚可，但需求已超出其处理能力。

Simkoff称，公司难以在风险决策技术与交割业务之间同时投入足够资源，因此寻求一家能够通过技术手段放大交割业务规模的合作方。最终，Doma选择了Opendoor。Simkoff表示，Opendoor的技术可更高效地完成交割流程，使其交割收费低于行业平均水平。

交易完成后，Doma的85名员工将并入Opendoor。

再融资需求在高利率环境下承压

交易宣布之际，美国再融资市场环境已较一个月前明显变化。与伊朗的战争推动抵押贷款利率迅速大幅上升，再融资申请量随之下滑。根据抵押贷款银行家协会数据，过去四周再融资需求下降约20%。

Simkoff表示，在当前市场环境下，再融资是“最具挑战性的房屋拥有体验”之一。他指出，以6.25%的30年期固定利率进行再融资的借款人，多数是出于被迫而非主动选择。

尽管如此，Simkoff和Matheson均表示，市场时点并非此次交易的关键考量因素。他们提到，在抵押贷款利率更高的去年，房利美相关试点项目仍实现了显著增长。

Matheson称，即便整体再融资规模收缩，选择通过Opendoor并参与房利美项目完成交割的借款人占比仍有望提升。据其介绍，参与该项目的家庭每笔再融资可节省约1100美元成本，同时对系统性风险的增加“几乎可以忽略不计”。他补充说，Doma在该项目中迄今保持“零缺陷”记录。