本文部分内容最初发表于 CNBC《Inside Wealth》通讯，由罗伯特·弗兰克主编。

在美国房地产市场复苏乏力、主流投资者普遍谨慎之时，一些服务于超高净值家族的私人投资机构正在加大对多户住宅和商业地产的投入，重点锁定价格大幅折让的资产。

多家家族办公室向《Inside Wealth》表示，持续偏高的利率水平以及地缘政治紧张，使不少机构投资者选择暂时观望，但家族办公室因资金期限更长、决策更灵活，正在进行机会型配置。

抄底旧金山等市场的“打折资产”

Realm 首席执行官特拉维斯·金（Travis King）介绍，该平台目前汇集约 100 个家族，在过去六个月里已在北加州房地产市场投入约 1 亿美元。他表示，Realm 重点关注大幅低于历史成交价和重置成本的项目。

金举例称，Realm 近期以约相当于该物业最后成交价及当前建造成本 21% 的价格，收购了旧金山一处办公楼。他表示，尽管旧金山市场承压明显，但相关家族仍看好当地科技行业的长期前景，并认为科技仍将是美国经济的主要驱动力之一。

金说，从目前几处正在交易物业的租赁或买卖协议情况看，这一判断“似乎正在得到印证”。他提到，部分家族在当前波动环境下对出手仍较为谨慎，但也有更多家族希望利用估值下行带来的买入窗口。

“对普通民众而言，现在确实是一个艰难时期，但对投资者来说，这往往是价格最具吸引力的时候。”金表示。

长期资金布局：25 年主租约锁定纽约门店

由凯雷集团联合创始人、大卫·鲁宾斯坦（David Rubenstein）家族办公室支持的 Declaration Partners 也在加快布局。该公司合伙人马修·科恩（Matthew Cohen）表示，家族办公室的长期视角，使其能够参与一些传统资产管理机构难以承接的交易。

Declaration Partners 于去年 10 月完成第二只房地产基金募集，规模约 3.03 亿美元。科恩称，近几个月公司交易频繁，其中包括一笔价值 5,010 万美元的主租赁协议，标的为纽约市苏荷区的三处零售店面。

该笔主租赁期限为 25 年，并附带将租期延长至 2091 年的选择权。尽管目前承租方支付的租金低于市场水平，但科恩认为，这类交易更适合愿意长期持有、等待租约到期并有能力与私人业主灵活协商结构的资金。

“许多机构基金看到这样的机会会说，‘如果我不能在一年半、两年或三年内执行商业计划，那就不够快。’”科恩表示，这类项目需要“真正具备长期视角的参与者”。

美国家族办公室对房地产更为积极

多项调查显示，家族办公室在房地产配置上的态度并不一致，但美国家族办公室整体更为积极。

摩根大通私人银行今年 2 月发布的一项调查显示，35% 的美国家族办公室计划增加房地产配置，而持同样计划的国际家族办公室比例为 24%。同时，有 40% 的受访家族办公室表示目前并未配置房地产。

在将通胀视为投资组合最大风险的家族办公室中，房地产平均配置比例为 16.3%，约为整体受访者平均水平的两倍。

Cozen O'Connor 房地产律师詹妮弗·内拉尼（Jennifer Nehrani）表示，“每当通胀成为问题时，人们就会开始关注那些可以看得见、摸得着的资产”。

多户住宅折价入场 关注现金流与税务效率

财富管理机构 Lido Advisors 首席执行官杰森·奥祖尔（Jason Ozur）指出，即便收购价格具有吸引力，投资者仍需综合考虑杠杆成本、保险费用上涨等因素，才能在实际回报中抵御通胀。

他表示，Lido Advisors 近期已在多户住宅领域找到一些“有吸引力”的机会，入场价格较重置成本低 20% 至 30%。该公司重点关注盐湖城、丹佛和达拉斯等大型城市市场。

奥祖尔称，相比单纯押注价格上涨，稳定现金流和投资组合多元化，是客户配置房地产的主要动因之一。他还将房地产描述为“税收效率较高”的资产类别，提到折旧扣除和 1031 交换等策略——后者允许投资者通过将出售所得再投资于同类物业来递延资本利得税。

他补充说，一些客户还会通过以折扣估值逐步向子女赠与房地产的方式进行财富传承。

数据中心估值偏高 环境影响引发关注

在商业地产中，数据中心被视为当前最受追捧的资产类别之一。内拉尼表示，家族办公室在这一领域“很难以有吸引力的价格点进入”。

她还提到，一些家族办公室，尤其是具有较强慈善取向的家族，对数据中心的环境影响表示担忧，这也影响了其在该领域的投资意愿。

有家族逆势加码写字楼 短期翻转困境资产

在许多机构将办公楼视为商业地产中最不具吸引力板块的背景下，房地产投资者查兹·拉扎里安（Chaz Lazarian）通过其公司 Elle Family Office 正在加大对办公物业的投入。

拉扎里安表示，他主要以大幅折扣收购困境资产。去年 10 月，他以约 2,100 万美元的价格买下位于亚特兰大的前家得宝（Home Depot）总部大楼及其相关债务，购入价约相当于该物业 2019 年私募股权所有者支付价格的 0.18 美元。

他介绍，该物业目前仍作为办公楼使用，但他已拆除其他部分物业以开发多户住宅项目。与许多偏好长期持有的家族办公室不同，拉扎里安的策略是力争在两到三年内完成资产翻转。

“我认为，通过承担一定风险可以创造代际财富。”他表示，“这种机会在 2007 年、2008 年并不存在，我们只想在市场机会尚在时尽可能多地重复这一模式。”