自2008年美国房地产市场崩盘及随后全球金融危机以来，美国住房抵押贷款业务的主体发生明显变化：大型银行逐步收缩相关业务，非银行贷款机构迅速填补空缺。

根据公开讲话和相关数据，监管收紧、更高的资本要求以及诉讼风险上升，被视为银行缩减抵押贷款发放和服务业务的重要原因。在此背景下，美国银行、摩根大通和富国银行等大型银行在按揭市场的存在感减弱，而Rocket Mortgage、United Wholesale Mortgage（UWM）和LoanDepot等独立抵押银行（IMBs）则获得更大市场份额。

在2月16日美国银行家协会社区银行家会议上，美联储监督副主席米歇尔·鲍曼（Michelle Bowman）公开表示，过去15年间，抵押贷款发放和服务业务已大幅从银行体系转移至非银行机构，并质疑部分危机后监管安排是否在无意中强化了这一趋势。

银行在抵押贷款市场份额大幅下滑

鲍曼在演讲中援引数据指出：

• 2008年，银行发放了约60%的抵押贷款，并持有约95%的抵押贷款服务权；
• 到2023年，银行发放的抵押贷款占比降至约35%，持有的抵押贷款服务权占比约为45%。

这些数据与ResiClub从美国财政部获取的统计基本一致，显示出银行在住房金融链条中的角色明显弱化。

资本规则被指削弱银行参与意愿

鲍曼在讲话中提到，2013年后实施的资本规则，尤其是巴塞尔标准下对抵押贷款服务权（MSRs）的监管处理，可能是推动银行退出的重要因素之一。

抵押贷款服务权代表贷款出售或证券化后预期服务收入的价值。危机后，监管机构出于对估值波动和模型风险的担忧，提高了这类资产的风险权重，并设置了从监管资本中扣减的门槛。鲍曼指出，这种资本处理方式在提高稳健性的同时，也降低了银行从事抵押贷款发放和服务业务的经济吸引力。

她表示，结果之一是抵押贷款市场日益集中于非银行机构，而这些机构不依赖存款资金，适用的监管和清算框架也与银行不同。鲍曼还提到，在新冠疫情封锁期间，由银行服务的借款人比由非银行服务的借款人更有可能获得宽限安排，这一现象凸显了不同机构类型在压力时期应对方式的差异。

拟议调整：放宽MSR扣减、提高风险敏感度

鲍曼在演讲中预告，美联储正在考虑两项与抵押贷款相关的监管资本调整方案，作为更广泛资本框架改革的一部分：

第一，拟议方案将取消对抵押贷款服务资产从监管资本中扣减的要求，同时维持对这些资产250%的风险权重。她表示，监管机构将就抵押贷款服务资产的适当风险权重水平征求意见。鲍曼称，这一调整旨在在承认抵押贷款服务资产在经济周期中价值存在不确定性的同时，为银行参与抵押贷款服务业务提供更多激励。

第二，拟议方案将考虑提高银行账面抵押贷款资本要求的风险敏感性。具体做法之一，是根据贷款价值比（LTV）来确定住宅房地产贷款的风险权重，而不是在不区分LTV水平的情况下统一适用单一风险权重。鲍曼表示，这一改变有助于使资本要求更贴近实际风险状况，支持银行开展表内住房贷款业务，并“可能扭转过去15年抵押贷款业务向非银行迁移的趋势”。

她强调，这些潜在调整并非撤销危机后的监管改革，而是在现有框架下对具体规则进行修正，以适度改善银行参与抵押贷款业务的经济性。

市场观点：核心在于风险权重水平

《The Mortgage Scoop》创始人James Kleimann在近期通讯中就上述动向发表评论称，美联储正在权衡的方案，核心是取消银行必须从监管资本中扣减抵押贷款服务权资产的规定，同时维持对这些资产250%的风险权重。

他用通俗表述指出，在现行框架下，监管机构将1美元的抵押贷款服务权视为2.5美元的高风险资产。Kleimann认为，未来讨论的关键在于确定适当的风险权重水平，而取消扣减要求这一潜在变化，则是抵押贷款银行协会（MBA）多年来一直主张的方向。

市场观察人士指出，如果相关提案最终获批实施，可能意味着美国住房金融体系在经历十余年业务外迁后，抵押贷款发放和服务活动有望在一定程度上回流至传统银行体系。不过，相关规则目前仍处于讨论和征求意见阶段，具体影响有待后续监管进程和市场反应进一步观察。