本文内容根据CNBC与Diana Olick合作的《Property Play》通讯整理。该通讯聚焦房地产投资者关注的新兴与发展中机会，覆盖个人投资者、风险资本、私募股权、家族办公室、机构投资者及大型上市公司。

交易量连续两月下滑 但全年仍保持增长

穆迪向CNBC《Property Play》提供的独家月度数据显示，2025年12月美国商业地产总交易额同比下降20%，为连续第二个月下滑。该统计覆盖美国前50大商业地产交易，涉及多户住宅、办公楼、工业、零售及酒店等核心板块。

尽管年末走弱，2025年全年商业地产交易量较2024年仍增长17%。穆迪指出，这一增速虽低于前一年24%的年增幅，但整体规模仍比2019年疫情前水平低约30%。

穆迪商业地产资本市场研究主管Kevin Fagan表示，2025年美国商业地产市场呈现“稳步但放缓的复苏趋势”。他称，在显著的经济放缓、政策不确定性、大量贷款到期压力以及较三年前仍偏高的利率环境下，市场复苏“依然表现出韧性”。

办公楼与多户住宅领跑 办公楼复苏超预期

从细分板块看，多户住宅和办公楼在2025年表现突出。办公楼市场复苏势头尤其明显，返岗要求以及与人工智能相关的就业增长，被认为抵消了疫情期间“办公楼已死”的论调。

数据显示，2025年办公楼交易量较上一年增长21%。不过，资金主要集中于A级或标杆型资产，其他等级办公物业仍面临压力。

多户住宅方面，尽管入住率和租金等基本面指标有所走弱，2025年交易量仍较2024年增长24%。穆迪分析称，该板块受益于单户住宅市场抵押贷款利率上升，抑制了租户从租房转向购房的趋势。

零售板块同样实现19%的年度增长。以杂货为主、以必需品消费为基础的购物中心基本面被描述为“强劲”，在一定程度上抵御了电商持续带来的冲击。

Fagan表示，零售业“已正式重新成为耐久的投资级资产类别”，投资者当前更关注传统的承销细节，而非此前广泛讨论的功能性过时或“零售末日”风险。

大额交易回暖 小额交易已超疫情前水平

按单笔交易规模划分，2025年大额商业地产交易有所回升。穆迪统计显示，成交金额超过1亿美元的交易较2024年增长23%。这类交易主要由机构投资者、企业自用业主以及部分房地产投资信托基金（REITs）主导。不过，该细分市场复苏仍相对缓慢，目前规模仅约为2019年的一半。

小额交易则恢复更快。成交金额低于500万美元的交易量已较2019年水平高出4%。穆迪指出，这类交易多由私人资本和个人投资者参与，在当前利率周期中，这部分资金更为活跃且流动性相对充裕。金额在500万至1500万美元之间的交易量则仅比2019年低12%。

相比之下，中等规模交易（1500万至1亿美元）仍面临较大挑战，主要原因被归因于融资环境对这一区间影响更为明显。

另类资产受追捧 医疗与数据中心成焦点

除传统五大板块外，2025年另类资产交易活跃，包括医疗相关物业、数据中心和学生公寓等。

穆迪数据显示，2025年最大单笔交易来自医疗办公物业领域：Remedy Medical Properties从Welltower收购了一个包含296处医疗办公物业的资产组合，创下该细分市场的最大交易纪录。

数据中心相关资产在2025年前50大交易中也占据重要位置。亚马逊和谷歌在这一领域尤为活跃。其中，年度第九大交易为一笔位于北弗吉尼亚的土地交易，成交金额6.15亿美元。SDC Capital Partners从Chuck Kuhn旗下JK Land Holdings购入97英亩已获规划许可的数据中心用地，折合每英亩价格超过630万美元，创下纪录。

对数据基础设施的需求同样推动了企业自用业主的扩张，尤其是苹果和亚马逊等科技公司。Fagan提到，苹果在加州圣克拉拉县投入超过11亿美元，收购多栋办公楼以及办公与研发园区。他形容这一系列收购为一场“购物狂欢”。

Fagan表示，通过收购这些资产，苹果一方面巩固了其长期运营布局，另一方面也利用了硅谷办公市场相较2022年高峰期约20%至30%的价格回调。他补充称，微软去年也采取了类似策略。

机构资金回流 资产组合加速再平衡

穆迪认为，2025年的增长为商业地产市场带来“谨慎乐观”的前景，市场正在经历一定程度的资产组合再平衡。

一方面，机构投资者明显回归商业地产领域；另一方面，一些大型上市REITs正将多租户大型资产组合出售给私募股权公司。穆迪指出，私募股权正成为重要参与者，准备动用此前在高利率环境下处于观望状态的大量资本。

Fagan称，市场参与者普遍对新任主席领导下美联储可能采取更鸽派的政策，以及潜在减税措施带来的财政支持抱有期待。但他同时表示，在利率不太可能大幅下调的情况下，2026年更可能是在当前基础上的“温和加速”，而非回到超低成本资本的时期。