一项最新研究指出，住房市场的价格波动幅度可能显著高于公众通常认知，而政府在税收与租赁制度上的政策选择被认为在其中发挥了关键作用。

研究人员对1990年至2019年间23个经合组织（OECD）国家的住房市场数据进行梳理后发现，在住房市场的繁荣与萧条阶段，房价年均变动接近6%，而同期房价的长期趋势增幅为2.6%。

该研究作者之一、国际发展系的本·蒂佩特（Ben Tippet）博士表示，相比长期趋势，周期性波动对住房市场的影响更为突出。他称，这些波动并非随机冲击，而是具有系统性特征，并受到鼓励投机行为的制度安排所塑造。

这项发表于《社会经济评论》（Socio-Economic Review）的研究提出，使住房市场更易受到投机影响的两项关键制度因素包括：其一是较低的资本利得税，即对房产收益征税较少的国家更容易激励短期投资；其二是更偏向房东的租赁制度，表现为租户保护较弱以及社会住房供给有限，从而推动家庭购房。研究将其中一部分购房者描述为“防御性投机者”，即在预期房价持续上涨的情况下承担更高债务。

研究称，房产税负较低的国家往往呈现更大的房价波动。研究结果显示，每增加一步更有利于投机的政策安排，房价年波动幅度约增加1.85个百分点。相对而言，社会住房、租金管制以及租赁保护与更稳定的房价表现、以及较少出现繁荣与萧条相关。

在影响因素方面，研究还指出，与传统观点不同，抵押贷款信贷的可得性并非住房波动的主要驱动因素。研究认为，信贷弹性可能放大周期，但不足以解释为何部分国家会经历更严重的繁荣与萧条。住房供应弹性——即在需求上升时快速建设的能力——确实能够抑制周期，但其作用相较于鼓励投机的制度因素更为有限。

研究作者同时提示，住房周期可能带来更广泛的宏观后果。合著者恩格尔伯特·斯托克哈默（Engelbert Stockhammer）教授表示，房价上涨往往会带动消费与投资，并在一定程度上支撑以金融为主导的增长模式；但当市场进入萧条阶段，去杠杆过程会拖累需求，并可能引发长期停滞。

研究认为，对政策制定者而言，住房市场波动并非不可避免，而是会受到税收与租赁监管选择的影响。蒂佩特表示，制度安排不仅可能成为稳定因素，也可能带来不稳定；而较高的资本利得税、公共住房以及更强的租赁保护等制度组合，与更稳定的增长表现相关。