特朗普强调维持房价高位

美国总统唐纳德·特朗普近期多次表态，希望维持美国房价在高位运行，并反对通过大幅增加住房建设来压低价格。他将住房视为“通往中产阶级的门票”，但强调要优先保护那些已经见证自住房产价值上涨的现有业主。

特朗普在1月29日一次内阁会议上表示：“我不想让房价下跌。我想让拥有房屋的人房价上涨，他们可以放心这一定会发生。”他同时称，“过去一年里，很多人因为房价上涨而变得富有。你知道，当你让买房变得太容易、太便宜时，房价就会下跌。”

这一立场与许多经济学家、房地产行业人士、地方官员以及公寓居民的主张存在明显分歧。后者普遍认为，要缓解美国住房负担能力危机，需要通过增加建设、扩大供应来平抑价格。

选举考量与“代际战争”担忧

分析人士指出，特朗普强调维护房价，对已经拥有住房、尤其是年长选民具有吸引力，而这部分群体在中期选举中的投票率历来较高。今年11月的选举将决定共和党能否继续控制众议院和参议院。

共和党民调机构 Cygnal 的布伦特·布坎南表示，特朗普在住房政策上明显迎合老年婴儿潮一代，可能在中期选举中引发一场“代际战争”，并疏远在2024年帮助其扩大选民联盟的年轻群体。

“40岁以下的群体现在最为重要——他们是让特朗普进入白宫的人，”布坎南说。“他们是否愿意投票，将决定这次选举的结果。如果他们觉得特朗普是在牺牲他们的利益照顾婴儿潮一代，这将对共和党不利。”

根据美联社 VoteCast 数据，在2024年总统选举中，81%的特朗普选民是房主。这意味着其相当一部分支持者已经锁定低利率抵押贷款，或已完全拥有住房，住房负担问题对他们的直接压力相对较小。

自由派智库“新美国基金会”高级数据分析师奥斯卡·波卡桑格雷长期研究美国政治中的年龄分化。他指出，老年选民投票率通常高于年轻人，但如果赢得选举需要扩大选民基础，“迎合老年选民可能是一项误导性的政策”。

在2026年选举前，住房负担能力一直被选民列为优先关切议题之一，其中年轻选民对住房问题尤为敏感。

年轻选民与一线市场的压力

在住房供应紧张的地区，年轻购房者和从业者对现状的担忧尤为突出。

科罗拉多州高地牧场30岁的软件工程师布克·莱特曼自称是自由意志主义共和党人。他表示，住房短缺是该州面临的主要问题之一。莱特曼上个月刚刚与妻子爱丽丝购房，他说，两人目前还能负担房贷，但“住房供应实在太少了”，缺乏建设正在迫使人们离开科罗拉多。

在芝加哥和丹佛地区从事房产中介业务的谢·哈塔表示，她每年完成约100至150宗交易，但认为市场潜力远不止于此。“我们库存严重不足，尤其是郊区，大多数房产收到5到20个报价，”她这样形容芝加哥地区的情况。

哈塔认为，新建住房可以帮助更多人负担得起购房成本，因为在某些情况下，买家可以通过开发商指定的贷款机构获得更优惠的抵押贷款利率。她称当前状况“对买家非常令人沮丧，因为他们被市场挤出”。

美国人口普查局数据显示，在特朗普执政期间，待建住房数量有所下降。截至去年10月的过去12个月中，单户住宅建筑许可数量同比下降9.4%，年化为87.6万套。

特朗普在住房供应问题上的摇摆

特朗普并非始终反对增加住房供应。在2024年竞选期间，其团队曾表示，他将通过多项措施帮助购房者，包括为购房提供税收减免、减少建筑监管、开放联邦土地用于住房开发，并通过降低抵押贷款利率减轻月供压力。顾问们还声称，由于特朗普推动大规模驱逐非法居留者，住房库存将因此增加。

直到去年10月，特朗普仍在公开敦促建筑商加快建设。他在社交媒体上发文称，建筑商“手上有200万个空地，创纪录”，并表示自己正在要求房利美和房地美推动大型建筑商，以“帮助恢复美国梦”。

不过，近期特朗普已明确表示，不愿采取会显著增加供应、从而压低房价的政策。

在实际执政中，特朗普将住房政策重点放在推动联邦储备降低基准利率上。他认为，这将使抵押贷款更易负担。批评者则指出，这种做法可能推高通胀。特朗普还宣布，两家处于政府托管下的抵押贷款机构——房利美和房地美——将购买至少2000亿美元的住房贷款证券，以压低利率。

特朗普同时表示，希望国会禁止大型金融机构购买住房。但他拒绝放宽规则、允许买家使用 401(k) 退休账户支付首付的建议，并对记者称，他不希望人们从表现良好的股市中撤资。

国会推动增供 共识与分歧并存

在住房问题上，国会两党立法者正寻求在今年选举前推动增加供应的举措。参众两院正在推进通过改变分区限制等激励政策，以促进新建住房。

多年来，美国房价整体涨幅普遍快于收入增长，成为住房负担能力的核心挑战之一。这不仅增加了储蓄首付或改善居住条件的难度，也使住房在家庭资产中占比不断上升。许多家庭在账面上因房价上涨而显得更富有，但仍在为每月账单承压。

美国企业研究所（一个中右翼智库）高级研究员爱德华·平托指出，如果经济增长如特朗普所承诺的那样加快，可能会进一步推高住房需求和房价，使负担问题更加突出。

平托表示，未来三年单户住宅建设必须增长50%至100%，平均房价涨幅才能保持平稳，这意味着特朗普对房价下跌的担忧“可能是多余的”。在他看来，“让房价暴跌非常困难”。

（来源：美联社 记者乔什·博克）