纽约州和纽约市拟对高价第二住宅征税的计划，正将当地高端住宅估值问题推到台前。多名评估师和律师表示，在现有物业税体系被普遍认为低估合作公寓和共管公寓价值的背景下，新税种一旦落地，极可能引发一轮围绕估值标准的高额法律争议。

纽约州州长凯西·霍楚尔（Kathy Hochul）与纽约市市长佐兰·曼达尼（Zohran Mamdani）上周宣布，将对所谓“非主住宅”（pied-à-terre）征收年度附加税，适用对象为价值超过500万美元、且并非业主主要居所的住宅物业。两人表示，该税种预计每年可为纽约市带来约5亿美元收入，用于弥补预算赤字。

目前，相关提案尚未披露具体税率、计税方式或实施时间表。该税预计将被纳入州年度预算，仍需州立法机构批准。房地产行业已明确反对，类似构想在过去多次折戟。Citadel周四公开谴责曼达尼在为该税种造势时点名该公司首席执行官肯·格里芬（Ken Griffin）的做法“令人羞耻”。

此前版本的非主住宅税设计多采用按价值递进的税率结构。2019年的一项提案曾建议，对价值超过500万美元的非主住宅征收0.5%税率，超过1000万美元部分征收1.5%，超过2500万美元部分征收4%。

估值与身份认定成实施关键

若对第二住宅价值征收附加税，纽约市需在两个方面建立新的认定机制：一是确认物业是否为非主要住宅，二是确定计税价值。霍楚尔估计，纽约市约有13,000套价值在500万美元及以上的非主要住宅将被纳入征税范围。

评估与研究公司 Miller Samuel 首席执行官乔纳森·米勒（Jonathan Miller）表示，过去五年，曼哈顿共有4,146套公寓成交价在500万美元及以上。他估算，其中约70%属于第二住宅，甚至是业主的第三、第五或第十套住宅。

在身份认定方面，业内人士认为，相对可依托现有税务记录操作：若价值500万美元以上物业的所有者并非纽约市税务居民，则可能被视为非主要住宅业主，需要缴纳该税。但通过有限责任公司（LLC）持有公寓的情况在高端买家中占比很高，增加了识别难度。此外，由于长期出租给租户的第二住宅业主可能被豁免，一些通过LLC持有物业的业主或被认为存在通过“自租”等方式规避税负的空间。

现行评估体系被指严重低估

更具争议的是估值问题。根据纽约市独立预算办公室数据，房地产税是纽约市最大的收入来源，近年来占总税收收入的40%以上。但在复杂的法律与历史因素影响下，部分物业类型按租金收益而非市场成交价估值，导致许多公寓的评估价值远低于实际市场价格。

“评估价值极低，”Marcus & Pollack LLP 高级合伙人、纽约房地产税专家罗伯特·波拉克（Robert Pollack）表示，“它们并不代表市场价值。”

曼达尼在宣传非主住宅税时提及的案例——格里芬位于中央公园南220号的顶层豪宅——被业内视为典型。该公寓2019年成交价为2.38亿美元，但波拉克称，纽约市给出的评估价值仅为699万美元，列示的“市场价值”为1,550万美元。以当前评估体系计算，该楼内极少数公寓会触及非主住宅税的征税门槛。

2019年的非主住宅税提案曾提出，以近期成交价作为估值基础。但经纪人指出，由于每套公寓在楼层、朝向、装修等方面差异显著，加之市场价格波动较快，简单以近期成交价推算可能导致估值失真。多名专家认为，若要实现每年5亿美元的预期税收目标，市政府可能需要建立一套新的市场价值认定体系。

或催生评估“新产业”与诉讼潮

米勒表示，一种可能的路径是要求业主定期对物业进行专业评估，这将显著增加评估服务需求。“行政成本尚未被充分考虑，”他说，“这项税收可能催生一个全新的小型产业，我将有大量评估工作。”

不过，即便由业主出资进行评估，也可能出现围绕估值的博弈。米勒指出，在分级税率结构下，业主存在将估值压低至各档税率门槛以下的激励。例如，部分公寓可能被评估在498万美元，以避开500万美元起征线；价值约2,600万美元的公寓，可能被评估为2,490万美元，以规避最高4%税率区间。

“你可能会看到各税率区间周围出现大量估值聚集，”米勒说。

业内律师和评估师普遍预期，一旦新税实施，围绕估值标准、身份认定以及行政程序的法律挑战将大量出现，纽约市在高端住宅市场的税基与评估体系也将面临重塑压力。