个案折射价格回调

2023年，一套位于佛罗里达州威尼斯市、邮编34293、地址为19374 Rizzuto街的独栋住宅以56.5万美元成交。当时当地住房市场已从疫情期间的高温阶段转入降温周期，买方议价能力增强，西南佛罗里达部分区域进入ResiClub所称的“调整模式”。

到2025年2月，该房屋重新挂牌出售，初始要价为51.9万美元。其后经历四次降价并短暂下架，最终于2025年12月以45.5万美元成交，较2023年购入价下跌19.5%。

尽管这一跌幅反映出疫情住房热潮高点后的明显价格调整，但从更长周期看，2025年12月的成交价仍较2017年的32.8万美元上涨38.7%。

西南佛州为全美调整压力较大区域之一

ResiClub此前多次记录西南佛罗里达市场表现，并在专题报道中提及蓬塔戈尔达等地。数据显示，在美国主要大都市区中，整体房价自2022年高点回落幅度超过西南佛州部分地区的，仅有德克萨斯州奥斯汀大都会区，其跌幅为27.3%。

与之相比，佛罗里达蓬塔戈尔达大都会区自2022年高点回落25.3%，开普科勒尔-迈尔斯堡回落18.8%，北港-萨拉索塔-布雷登顿回落17.4%。上述个案房产所在区域即为北港-萨拉索塔大都会区。

根据ResiClub Terminal数据，本文所涉邮编34293区域的独栋住宅价格同比下降11.3%。与2022年高点相比，该邮编区域独栋住宅价格累计下跌21.5%，与前述个案自2023年售价回落19.5%的幅度大致相符。

同一数据还显示，34293邮编区域独栋住宅价格目前仍较2020年3月水平高出37.3%，与该房产2025年12月成交价较2017年疫情前售价上涨38.7%的情况基本一致。

与全美走势明显背离

ResiClub指出，当前分析的并非与全美平均水平走势接近的市场，而是自疫情住房热潮消退以来表现最弱的区域之一。

根据Zillow房价指数，美国整体房价在2026年初较2022年7月上涨1.9%。而34293邮编所在的北港-萨拉索塔大都会区房价则较2022年7月下跌17.4%，走势与全国平均形成反差。

供需结构与基本面压力

多重因素共同推动西南佛罗里达在疫情后进入更明显的买方市场。

其一，疫情期间西南佛罗里达房价涨幅过快、涨幅过高，将当地住房价格水平推升至远超本地收入合理承受范围的区间。与此同时，该地区建筑成本相对较低且可开发土地充足。

在疫情住房热潮期间，国内迁移潮——尤其是退休及临近退休人群的迁入——曾为当地提供强劲需求支撑。随着这一迁移浪潮放缓，需求端承压加大。迁入人口减少后，市场对本地收入的依赖度上升，而此前被推高的价格水平与当地收入之间的矛盾更加突出。

其二，随着市场环境变化，西南佛罗里达部分地区新建独栋及多户住宅供应显著增加。开发商和房东为去化库存被迫提供更大幅度的优惠和激励，吸引部分边际需求转向新房和租赁市场，进一步削弱了二手房市场的需求。

ResiClub认为，从简单逻辑看，西南佛罗里达部分区域此前房价涨幅过度，市场正在经历一段“均值回归”过程。

监管与成本因素的叠加影响

除供需与价格基本面外，监管变化也对当地住房市场产生影响。

在2021年6月Surfside公寓倒塌事故造成98人死亡后，佛罗里达州出台新的结构安全法规，要求加强建筑检查，并在2024年底前为维修预留更多资金。

这一规定推动佛罗里达部分业主协会（HOA）启动高额特别评估，并上调月度费用，影响尤以沿海老旧公寓楼为甚。相关成本上升被认为是影响部分房产吸引力的因素之一。

调整后估值压力有所缓解

ResiClub回顾称，早在2022年春季，其在《财富》杂志工作期间就曾指出，西南佛罗里达部分地区面临更大房价调整风险。当时，穆迪分析模型显示，蓬塔戈尔达市场被“高估”57.8%。

此后，蓬塔戈尔达经历了较大幅度价格调整，同时当地收入水平有所提升。根据最新的穆迪模型，该市场目前被认定为“高估”9.0%。

ResiClub认为，与几年前相比，西南佛罗里达持续的价格调整已在一定程度上缓解了未来的下行风险。

未来关注点：价格是否足以重新吸引需求

在价格回调背景下，市场关注的一个问题是，蓬塔戈尔达、开普科勒尔以及德州奥斯汀大都会区等地的房价是否已回落至足以重新吸引自住购房者、个人独栋投资者以及机构独栋收购资金的水平。

ResiClub指出，尽管西南佛罗里达许多地区的库存和月度供应量仍高于全美平均，但过去一年库存增速已明显放缓，部分区域的活跃挂牌量甚至出现同比小幅下降。

相关机构和市场参与者将继续关注上述地区价格调整与需求变化之间的互动。