本文部分内容最初发表于CNBC与Diana Olick合作的《Property Play》通讯。

C-PACE交易规模创新高

一类专门用于支持商业建筑进行节能、节水、可再生能源配置及提升建筑韧性的贷款工具，正在当前被视为紧缩的商业地产信贷环境中实现快速增长。

本月，Nuveen为华盛顿特区一处标志性办公楼改造住宅项目The Geneva完成了4.65亿美元的C-PACE融资。据介绍，这是迄今为止规模最大的单笔C-PACE交易。

C-PACE全称为“商业地产评估清洁能源”（Commercial Property Assessed Clean Energy），是一种区别于传统银行贷款的融资安排。该机制在州一级运行，需由地方政府通过授权立法后实施。贷款金额以专项评估形式计入物业税单，通常在20至30年内分期偿还，多为固定利率结构，使得相关改造项目的资金压力在时间上被摊薄，同时通过节能降耗降低运营成本，并有望提升物业价值。

市场规模与政策覆盖迅速扩张

根据倡导C-PACE融资的非营利组织PACENation数据，自2009年至2024年底，累计C-PACE投资规模接近100亿美元。

过去五年，该领域增速尤为明显。随着更多州通过相关立法、更多业主和融资方采用这一工具，C-PACE贷款实现了两位数增长。目前已有40个州建立了C-PACE相关政策，其中32个州项目处于活跃状态，而在2015年时，仅有6个州存在活跃项目。

Nuveen披露，仅在2025年，公司就完成了53笔C-PACE贷款，合计约21亿美元，累计发放规模已超过50亿美元。今年9月，Nuveen还为位于佛罗里达州坦帕的Pendry Hotel & Residences提供了2.9亿美元C-PACE融资，这是迄今第二大单笔C-PACE交易，也是坦帕市首笔C-PACE项目。

Nuveen表示，其通过C-PACE贷款支持的各类升级改造项目，已累计减少超过30万吨二氧化碳排放。

资金需求并非仅限“绿色”目标

尽管C-PACE最初与清洁能源和减排目标紧密相关，但参与机构称，当前市场需求已明显超出单纯环保范畴。

Nuveen Green Capital首席执行官兼首席投资官Alexandra Cooley表示，让物业更具韧性、运营更高效的需求并未减弱。她称，公司所参与的项目中，约97%与节能降本或气候韧性有关，真正直接聚焦可再生能源的项目比例“非常小”。

在利率维持高位、经济政策不确定性加剧、传统商业地产银行贷款承压的背景下，C-PACE的结构特征对资金提供方的吸引力上升。对于寻求长期固定收益资产的机构投资者而言，C-PACE贷款以物业的高级税务评估为担保，被视为具有一定安全性。

Cooley表示，在这一机制下，“借款主体实际上是物业本身，而不一定是某一时点的物业所有者”，这被她视为有利于风险控制，并有助于匹配长期资金的期限需求。

事后融资与“救援资本”功能

除Nuveen外，Peachtree也是C-PACE市场的重要参与者之一。该公司近期完成了其迄今最大一笔C-PACE交易：为内华达州拉斯维加斯的Rio Hotel & Casino提供1.765亿美元贷款，用于2024年已完成的翻新工程。

这笔交易采用事后融资结构，使业主得以降低原有高级贷款负担。Peachtree集团首席执行官Greg Friedman表示，这一特性是C-PACE产品的另一重要用途。

他指出，C-PACE可以作为“救援资本”机制使用。例如，对于刚开业的新开发项目、新建酒店、多户住宅或其他商业地产项目，理论上可以通过事后C-PACE贷款进行再融资，用于偿还银行或其他贷款方。

Friedman称，在他所描述的“商业地产资本市场失灵”的环境下，C-PACE正被视为一种经济发展工具。他表示，银行在商业地产贷款市场中约占50%份额，通常是新建和开发项目的主要资金来源，但当前银行贷款投放“明显下降”。

他还表示，C-PACE业务对Peachtree而言具有重要意义，因为公司可以将相关贷款进行聚合并证券化，并称“有很多保险公司投资这些证券化产品”。

韧性与投资者兴趣推动发展

尽管部分贷款方对项目的“绿色”属性强调不多，但建筑韧性仍是其关注重点之一。

C-PACE贷款可用于资助节能改造，从而节省运营成本并提升资产价值，也可用于增强建筑抵御洪水、火灾甚至地震等灾害的能力。随着极端气候事件增多，这类用途被部分投资者视为具有吸引力。

Cooley认为，推动C-PACE市场扩张的主要因素包括：更多州采纳相关项目、市场教育和认知度提升，以及机构投资者兴趣的增强。她表示，随着机构资金进入，C-PACE的资本成本和结构“对商业地产行业变得更加有吸引力”。