立法限制大型机构投资者购买独栋住宅用于出租的议案正在美国国会推进，但市场数据显示，部分大型投资者早在政策提出前已开始减持相关资产。

住房数据与分析公司 Parcl Labs 的研究显示，在过去两年中，大型机构投资者已出售数千套独栋住宅，目前整体上已成为房屋的净卖方。

投资者在挂牌市场占比偏高

Parcl Labs 的数据表明，在各大主要都会区，投资者在新挂牌待售房源中的占比，普遍高于其在当地整体住房存量中的占比。在达拉斯、费城和休斯顿等城市，投资者出售尤为集中。

以达拉斯为例，投资者持有当地约 9.2% 的住房存量，但在新上市待售房源中，投资者房源占比达 22.8%。

在具体机构方面，Parcl 指出，FirstKey Homes 近期挂牌出售的房源数量在同类机构中居前，其挂牌量超过主要同行两倍以上，且价格调整更为积极：平均成交价较最初挂牌价低约 10%，并大致每 20 天下调一次价格。

Parcl Labs 联合创始人 Jason Lewris 表示，目前住房市场波动较大，投资者正尝试降低风险。他称，相比出售房产获得的收益，租金回报并不突出，“因此，从风险调整后的回报来看，直接套现、观望市场走向，对部分机构而言更具吸引力”。

大型房东调整资产结构

作为美国最大的上市独栋出租房东之一，Invitation Homes 在 2025 年第四季度财报中披露，其当季全资收购的 368 套房屋全部来自各大房屋建筑商的新建房源，同时出售了 315 套现有房屋。

从全年看，Invitation Homes 2025 年共全资收购 2,410 套房屋，公司称这些房屋“几乎全部”通过与房屋建筑商合作获得；同期出售 1,356 套全资持有房屋，其中“大多数出售给自住家庭”。

白宫推动限制大型机构新增购房

为缓解住房可负担性压力，特朗普总统在 2026 年 1 月底签署行政命令，拟限制大型机构投资者购买独栋住宅用于出租。该命令对专门为出租而新建的房屋设定了豁免。

随后，白宫向国会提交立法提案，建议禁止持有超过 100 套独栋住宅的投资者继续新增购买，但不要求其出售现有持有资产。参议院和众议院分别提出了对应法案，对“大型投资者”的界定标准略有差异，但总体接近。

美国银行的分析显示，独栋出租住宅约占全美住房存量的 10%。其中约 80% 由每家持有少于 10 套房的所谓“夫妻店”运营商掌控；持有 10 至 1,000 套房的小型投资者约占房东总数的 17%；持有超过 1,000 套房的大型机构投资者仅占独栋出租市场的约 3%。报告指出，这些占比目前呈下降趋势。

从抄底收租到减持退出

机构投资者大规模进入独栋出租市场始于次贷危机后的大衰退时期。当时部分地区房价腰斩，止赎房源激增，投资者以低价收购大量房屋并转为出租，获取较高租金收益。

随着住房市场复苏，面向自住买家的入门级房源供应趋紧，投资者集中布局这一细分市场。在亚特兰大等城市，普通购房者难以与多以现金出价的投资者竞争，一些社区的房屋所有权高度集中于机构手中。

Parcl 的数据表明，到 2022 年，即特朗普第二任期开始前，投资者已开始减少购房。到 2024 年底，出售节奏明显加快，在亚特兰大等市场，投资者出售房屋的数量接近其购入数量的两倍。

资本转向“建造出租”项目

在减持转售房源的同时，部分机构正将资金转向“建造出租”（build-to-rent）领域。

John Burns Research and Consulting 研究总监 Rick Palacios 表示，过去几年投资者由净买方转为净卖方，是资本在不同资产之间轮换的自然过程。他称，在 2020 年之后房价上涨背景下，许多独栋出租投资者选择出售持有资产，将资金投入收益预期更高的建造出租项目，而不是在高房价和高借贷成本环境下继续收购转售房屋。

Palacios 还指出，房屋建筑商会根据市场情况实时调整售价，而转售房屋卖家通常调整较慢，“这为投资者从建筑商处以折扣价购房提供了机会”。

Invitation Homes 过去一直通过与 Lennar 等建筑商合作购房。今年 1 月，该公司宣布收购总部位于亚特兰大的 ResiBuilt Homes。ResiBuilt 专注在美国东南部高增长市场开发建造出租项目，目前每年交付约 1,000 套房屋，Invitation Homes 计划在此基础上扩大规模。

Invitation Homes 首席执行官 Dallas Tanner 在上月与分析师的财报电话会上表示，公司“能做的最有建设性的事情之一，是为其服务的市场增加更多住房”。他称，多年来与房屋建筑商的合作一直支持这一目标，而收购 ResiBuilt 将在规模上进一步放大这一作用，并提升公司对成本、产品质量和交付速度的控制力。

另一家大型机构房东 AMH（前身为 American Homes 4 Rent）则多年坚持自建完整出租社区。在其最新的 2025 年第四季度财报中，首席执行官 Bryan Smith 表示，自启动自建开发项目以来，公司已为全美住房存量新增超过 14,000 套新建房屋。他称，公司 2025 年业绩及 2026 年展望，体现了持续扩大全国住房供应、改善居民居住体验以及为各方利益相关者创造价值的重点方向。