佛罗里达在新冠疫情期间经历了显著的房地产价格上涨，这也为其后续的价格调整埋下伏笔。数据显示，2020年3月至2022年6月，美国整体房价上涨约41%，同期佛罗里达房价涨幅则达到51%，部分地区估值明显抬升。不过，这种脆弱性只有在供需关系发生足够大变化时，才会通过价格回调体现出来。

过去三年中，多项因素叠加，推动佛罗里达房地产市场从疫情期间的热潮转入调整期，并在部分区域暴露出下行压力。

多重因素推动供需关系转向

人口迁移降温
疫情期间涌入佛罗里达的国内迁移潮已明显减弱。资料显示，佛罗里达在2022年的净国内迁移为31.4万人，而2025年这一数字降至2.3万人。随着来自美国北部、资金实力较强买家的流入放缓，当地房价对外来需求的依赖减弱，更需依托本地收入水平支撑。

建筑安全新规抬升成本
2021年6月Surfside公寓倒塌事故造成98人死亡后，佛罗里达出台新的结构安全规定，要求加强建筑检查，并在2024年底前为维修预留资金。这一规定推动业主协会（HOA）提高特别评估费用和月度HOA收费，影响尤以沿海老旧公寓楼为甚，增加了相关物业的持有成本。

飓风损失加剧局部市场疲软
2022年9月，飓风“伊恩”重创Cape Coral和Punta Gorda等西南佛罗里达市场，造成数千套住房受损并需修缮。美国国家海洋和大气管理局数据显示，该飓风造成约1129亿美元损失，是美国历史上第三大代价最昂贵的飓风。这一事件进一步削弱了西南佛罗里达房地产市场的表现。

供应弹性放大调整压力
与美国东北和中西部许多市场相比，佛罗里达新建独栋住宅和多户住宅供应更为充足。在疫情后期的负担能力压力下，开发商通过降价、买断抵押贷款利率等方式加大促销力度，以推动新房销售。这一策略吸引了部分原本可能购买二手房的买家转向新建住房，令佛罗里达二手房市场在疫情后出现库存进一步累积。

房屋保险费用大幅上升
过去三年，美国房屋保险中位年费上涨约30%，佛罗里达业主面临的涨幅更为明显。当地保险费飙升，一方面与房价和建筑成本在热潮期间大幅上升有关，另一方面也与飓风风险和赔付增加相关。保险成本的急剧抬升叠加此前房价的显著上涨，使佛罗里达住房负担能力恶化尤为突出。

相关情况在ResiClub此前的多篇报道中已有呈现。作者在2022年春季供职《财富》杂志期间，也曾指出佛罗里达在疫情房地产热潮后存在较高调整风险。

库存信号显示调整节奏变化

在上述背景下，最新库存与价格数据成为观察佛罗里达房地产周期下一阶段的重要窗口。

ResiClub的统计显示，尽管美国多数房地产市场的活跃挂牌库存同比仍在增加，但全国范围内库存增速已持续放缓。而在过去两年表现相对疲弱的佛罗里达，目前整体活跃库存同比略有下降，约为-4%。

值得注意的是，疫情后价格跌幅较大的市场，如Punta Gorda和Cape Coral，目前活跃待售库存同比降幅居前。这些地区不再出现此前那样的库存激增，反而出现回落，显示当地市场可能正逐步趋于稳定，至少调整的力度有所减弱。

ResiClub提供的并排地图显示，在过去24个月被视为美国房地产疲软“中心地带”的西南佛罗里达，库存激增的局面已不再突出。多数邮政编码区域的活跃库存同比出现小幅下降。

相关图表来自ResiClub终端：

• 左图为2024年2月至2025年2月活跃待售库存的同比变化；
• 右图为2025年2月至2026年2月活跃待售库存的同比变化。

从整体来看，佛罗里达许多地区的房地产市场仍处于疲软或偏弱状态，但近期下行强度已有所减缓。ResiClub方面表示，希望进一步了解佛罗里达房地产市场情况的会员，可查阅其关于佛罗里达疫情后房地产热潮调整进展的详细报告。