自2022年夏季疫情期间的住房热潮退潮以来，美国部分此前涨幅较大的地区，尤其是西部、西南部和东南部，房价自高位出现回落。其中，佛罗里达州开普科勒尔和得克萨斯州奥斯汀等大都会区的价格调整幅度较大，分别较峰值下跌19.1%和27.8%。

在房价回调背景下，抵押贷款借款人“负资产”（即房屋市值低于尚未偿还贷款余额）的情况受到关注。ResiClub近日援引ICE Mortgage Technology（前身为Black Knight，2023年被洲际交易所以118亿美元收购）提供的数据，对美国主要住房市场的负资产情况进行了梳理。

全国负资产比例仍处低位

根据ICE Mortgage Technology的数据，截至2025年12月底，美国现有房主抵押贷款中约有2.1%处于负资产状态，高于2024年12月底的1.3%。

与全球金融危机时期相比，目前整体水平仍明显偏低。Cotality/FirstAmerica数据显示，截至2009年9月底，美国负资产房主抵押贷款比例曾高达23.0%。

在部分地区房价已出现回调的情况下，全国负资产比例仍然不高，相关机构给出三方面原因：

1. 整体房价仍接近历史高位
   尽管西部、西南部和东南部部分市场自疫情高点有所回落，但从全国范围看，独栋住宅价格整体仍接近历史高位，为房主提供了一定的价格缓冲。

2. 超低利率贷款加快本金偿还
   疫情期间，大量房主锁定了约2%至3%的固定抵押贷款利率。较低利率意味着每期还款中本金占比更高，相比高利率贷款，本金偿还速度更快。数据显示，截至2025年第四季度，51.5%的现有抵押贷款利率低于4.0%，这帮助许多借款人更快积累房屋净值。

   

3. 在价格绝对高点入市的买家占比较小
   即便是在奥斯汀或开普科勒尔等从“繁荣”转向“调整”的市场，真正于2022年春季价格绝对高点入市的买家数量有限。多数现有房主在峰值之前购房，对高位价格的直接暴露相对较小，这在一定程度上限制了负资产规模。

局部市场负资产比例接近或超过一成

尽管全国范围内负资产比例仅为2.1%，但在部分回调较为明显的地区，该比例已接近甚至略超10%。

在ICE Mortgage Technology向ResiClub提供的100个主要大都会区中，下列15个地区的负资产房贷比例居前（单位：占当地现有房主抵押贷款的比例）：

1. 佛罗里达州 莱克兰–温特黑文：10.8%
2. 佛罗里达州 开普科勒尔–迈尔斯堡：10.1%
3. 得克萨斯州 奥斯汀–朗德罗克–乔治敦：9.2%
4. 得克萨斯州 圣安东尼奥–新布劳恩费尔斯：8.8%
5. 佛罗里达州 杰克逊维尔：6.3%
6. 佛罗里达州 北港–萨拉索塔–布雷登顿：6.0%
7. 科罗拉多州 科罗拉多斯普林斯：5.6%
8. 佛罗里达州 坦帕–圣彼得堡–克利尔沃特：5.4%
9. 路易斯安那州 巴吞鲁日：3.8%
10. 佛罗里达州 德尔托纳–代托纳海滩–奥蒙德海滩：3.7%
11. 佛罗里达州 棕榈湾–墨尔本–泰特斯维尔：3.7%
12. 得克萨斯州 达拉斯–沃斯堡–阿灵顿：3.5%
13. 路易斯安那州 新奥尔良–梅塔里：3.4%
14. 佛罗里达州 奥兰多–基西米–桑福德：3.3%
15. 阿肯色州 小石城–北小石城–康威：3.3%

即便是在开普科勒尔（10.1%）和奥斯汀（9.2%）等负资产比例相对较高的市场，目前水平仍远低于金融危机时期。作为对比，2009年9月，内华达州有68%的抵押贷款借款人处于负资产状态，亚利桑那州为48%，佛罗里达州为45%。

新近贷款批次受影响更明显

现有数据表明，在房价出现回调的市场中，主要受到影响的是2022、2023和2024年发放的贷款批次。相关图表显示，这些年份入市、且购房价格更接近或处于当地高位的借款人，更容易在价格回调中出现负资产。

从整体来看，如果西南部、东南部以及西部部分地区的房价继续温和回调，这些市场中新近借款人的负资产比例可能会高于当前水平。但相关机构认为，在未出现重大下行变化的前提下，短期内整体负资产程度仍难以达到2009年或2010年时的深度。