迈克尔·伯里：人均住房面积居前，“短缺”说法存疑

以在2008年金融危机前成功做空美国住房市场而知名的投资者迈克尔·伯里（Michael Burry）近日在社交媒体上表示，美国当前并不存在真正的住房短缺问题。

伯里指出，美国人均住宅面积已处于全球前列。他认为，这一指标与“住房严重短缺”的主流叙事并不相符，削弱了围绕供应不足展开的政策讨论基础。

在他看来，问题不在于住房总量不足，而在于现有住房存量在不同家庭之间的配置失衡，以及市场流动性受限，而这与过去数年的政策选择密切相关。

疫情时期政策被指扭曲住房市场结构

伯里将当前住房市场的功能失调追溯至疫情期间的政策环境。他提到，超低利率叠加逾6万亿美元的刺激资金和可豁免贷款，显著改变了住房市场运行方式。

他认为，极低的借贷成本在当时“锁定”了大量家庭，使其不愿放弃既有的低利率按揭，形成所谓“锁定效应”：

• 已还清大部分贷款或拥有低利率按揭的业主不愿出售住房；
• 首次购房者则在高房价与高利率环境下被排除在外。

伯里指出，目前美国二手房挂牌供应接近历史低位，并非因为需求异常强劲，而是因为房主不愿放弃在当前利率水平下难以复制的既有抵押贷款，导致可供交易的房源稀缺。

他同时提到，远程办公的普及将更多经济活动转移到家庭之中，使高收入群体能够远离传统就业中心迁居其他地区，从而改变部分次级市场的价格结构和区域间的住房需求分布。

住房由“财富驱动” 伯里质疑单纯扩张供应的效果

在金融层面，伯里援引数据称，美国住房净值已升至约35万亿美元，接近疫情前水平的两倍。他表示，目前约有40%的购房者完全拥有房产，约30%的交易为全现金支付。

在他看来，这些数据表明，美国住房市场正越来越多地由财富而非信贷驱动。伯里认为，在这种结构下，单纯依靠增加新建住房供应来改善可负担性，难以精准惠及最需要帮助的家庭。

他同时对在高风险地区大规模新建住房提出质疑。伯里表示，在易受洪水影响或其他边缘风险区域兴建价格较高的新房，可能使买家承担较重的维护成本，却难以积累可观净值，这种做法可能加剧而非缓解现有问题。

聚焦房利美与房地美：主张通过提升流动性盘活存量

伯里将批评重点指向房利美（Fannie Mae，代码：FNMA）和房地美（Freddie Mac，代码：FMCC）长期处于联邦托管状态。自2008年金融危机以来，这两家政府支持企业（GSEs）一直由联邦政府控制。

他认为，持续的托管安排使这两家机构更像“缓慢的公共项目”，而非以市场为导向的抵押贷款公司，限制了其在提升市场流动性方面的作用。

伯里提出，应通过“释放”GSEs来改善现有住房存量的配置效率，而不是单纯增加新建住房。他主张的方向包括：

• 为房利美和房地美补充资本；
• 保持其对资本市场的准入；
• 由抵押贷款行业管理层而非政府管理人员负责运营；
• 设定明确“护栏”，确保其专注核心使命，避免承担无关风险；
• 扩大有针对性的抵押贷款购买，帮助家庭迁入更适合自身需求的住房。

在伯里看来，政府此前通过利率调控、货币供应选择以及长期疫情限制等政策制造了当前市场问题，而现行政策框架又在一定程度上阻碍了市场自身的调整机制。

看好GSE投资机会 但预期住房市场“漫长寒冬”

尽管对美国住房市场整体结构持批评态度，伯里近期披露已持有房利美和房地美的大量股份，并表示看好这两家GSE的投资价值。

他援引亿万富翁投资者比尔·阿克曼（Bill Ackman）对FNMA和FMCC的评价，将其形容为罕见的“非对称机会”，并强调在当前市场环境下此类机会并不多见。

不过，伯里对GSEs潜在私有化进程的时间安排持谨慎态度。他表示，这两家机构的首次公开募股“充其量是2027年的事”，并提到伊朗战争带来的地缘政治不确定性可能影响投资者情绪。

伯里还指出，在高房价与高抵押贷款利率并存的背景下，更广泛的美国住房市场“将经历漫长寒冬”。他暗示，即便房利美和房地美的投资逻辑在当前环境下可能具备吸引力，基础住房市场本身仍面临长期压力，而这一局面难以通过简单的新增建设来化解。