本文内容根据海外财经媒体及相关机构公开报告整理。

2025年经济表现弱于此前预期，拖累了市场对2026年商业地产的判断。多家机构指出，经济放缓、失业率上升以及建筑活动在多数领域降温，使行业仍处在调整期。同时，关税上调和移民限制推高了建筑和开发成本，但利率下行开始逐步释放更多资本，为市场带来一定支撑。

在此背景下，多家咨询机构与金融机构对2026年商业地产的基调集中在“稳定”“复苏”和“新均衡”等方向。

整体投资情绪

高力国际在展望中提出“新均衡”概念，世邦魏理仕提到“更稳固的基本面”，KBW使用“持续复苏”，CoStar则认为“价格稳定迹象”正在显现。

德勤对13个国家850位商业地产主要所有者和投资者组织的首席执行官及其核心管理层的调查显示，行业领导者对2026年的乐观程度略低于一年前。83%的受访者预计，到2026年底收入将有所改善，低于上一年调查中的88%。计划增加支出的比例下降，更多受访者预计支出将保持不变；同时，68%的人预计2026年成本将上升。

多数受访者认为资本成本有望改善，并预期大部分资产类别将实现增长。整体情绪较上一年有所回落，但仍明显好于2023年。

在美国市场，世邦魏理仕预计，商业地产行业将在租赁和资本市场两个层面以“新的动力、更清晰的前景和日益增长的乐观情绪”进入2026年。该机构指出，尽管2025年关税不确定性、政策波动、移民收紧以及金融市场压力事件频发，但在人工智能发展带动下，美国经济表现出超出预期的韧性。

世邦魏理仕首席经济学家Kevin Thorpe表示，进入2026年，市场氛围已出现“显著变化”。他称，尽管前景仍有风险，但“最高不确定性阶段”已过去，商业地产信心正在积聚，资本重新流动、利率下降，租赁基本面整体稳定或改善。他认为，如果2025年是对韧性的考验，2026年则“有望获得回报”。

高力国际同样指出，资本正在重新进入市场，行业正“进入新均衡”，办公需求被认为已触底，工业领域在人工智能相关需求带动下再度出现新一轮增长。普华永道则强调，2025年下半年起，资本开始有选择地回流房地产市场。

普华永道在报告中称，当前交易环境更有利于那些能够将数据驱动洞察与战略判断相结合的投资者。其指出，客户面临的挑战与机遇在于如何在流动性、技术和整合重塑实体资产价值创造方式的格局中进行布局。

John Burns Research and Consulting的调查显示，除零售外，2025年第四季度预期在未来六个月增加商业地产投资的投资者比例，较上一季度在各主要领域均有所下降，多户住宅投资者情绪已连续第四个季度走弱。

该机构指出，投资者提到的主要阻力包括高利率、经济不确定性以及地方监管负担。49%的投资者预计未来六个月将维持当前商业地产持仓水平，这一比例已连续两个季度持平。

资本市场动向

高力国际在展望中以“资本市场重启”为题，认为价格已基本见底，交易节奏正在加快，预计2026年销售额将增长15%至20%，机构和跨境资本将重新活跃。

CoStar预测，2026年资本化率有望下降。其数据显示，多户住宅和工业领域空置率已见顶，租金增速开始加快。CoStar还指出，交易活动正在回升，2025年第三季度销售额同比增长超过40%，银行“正在逐步恢复商业地产贷款”。

在债券市场方面，CoStar称，政府债券与企业债券收益率差距已缩小至约1个百分点，远低于历史平均水平，并指出这一现象“通常预示着房地产投资增加和价格趋稳”。

世邦魏理仕的判断与此基本一致。该机构认为，2025年债务成本下降、贷款方重新入场以及机构资本回归，将“支持交易活动的广泛复苏”。其数据显示，贷款同比增长35%，机构销售活动截至10月增长17%，价格已“大幅调整”，为市场提供了“有吸引力的收益和收入机会”。

细分领域表现

办公

办公市场被普遍认为已接近或完成筑底，资产价格开始出现稳定迹象。高力国际预计，随着更多租户重返市场、利用租约到期窗口并优先选择支持混合办公模式的“酒店式”办公空间，办公空置率有望降至18%以下。

市场结构上，办公需求继续向高品质资产集中。多地A级写字楼接近满租。Yardi的数据显示，办公建筑在建规模已降至30多年来最低水平。

世邦魏理仕预计，旧金山、加州圣何塞、德克萨斯州奥斯汀、纽约、亚特兰大、达拉斯和田纳西州纳什维尔等市场将继续增长，这些地区在2025年的净吸纳量表现强劲，受益于人工智能扩展及多元化就业增长。

世邦魏理仕首席经济学家James Bohnaker表示，对于大型办公用户而言，寻找高品质空间的信号“非常明确”：一旦找到合适空间需迅速决策。他指出，对新建优质空间的需求强劲，而供应不足，在有限的新建计划下，市场将趋于紧张。

工业

高力国际报告称，自2022年以来，工业领域新建量下降63%。空置率已见顶，净吸纳量预计将跃升至2.2亿平方英尺，主要受回流制造业和数据中心需求推动。

零售

CoStar美国零售分析全国总监Brandon Svec表示，零售领域正在经历租赁方式和选址模式的显著变化。

他指出，2025年前三季度，位于非传统物业（包括多户住宅、学生公寓、酒店和办公楼）中的地面零售租赁面积接近2600万平方英尺。零售商整体倾向于更小面积的门店，过去四个季度签订的平均零售租约面积首次降至3500平方英尺以下，这是自CoStar在2016年开始跟踪相关数据以来的首次。该趋势主要由星巴克、Chipotle、Chick-fil-A、Jersey Mike's、Dunkin'和麦当劳等餐饮及服务类运营商推动。

Svec指出，相较传统大卖场，步行可达的混合用途零售环境更受欢迎。但他同时提醒，关税对本已脆弱的消费者的影响仍存在较大不确定性。尽管供应商和零售商目前在很大程度上吸收了成本，但不少企业已表示价格上涨“迫在眉睫”。他认为，消费者已显现出消费疲劳迹象，关税引发的涨价可能进一步压缩家庭预算，抑制可自由支配支出。

多户住宅与数据中心

多户住宅方面，创纪录的新供应持续入市，租金开始回落。高力国际指出，多户住宅自2015年以来一直是投资销售额的领先资产类别，目前尚未出现趋势逆转迹象。但随着投资者将更多资本配置至办公、数据中心和零售，多户住宅在整体交易中的占比预计将有所下降。

数据中心则被多家机构视为2025年的“明星”领域。德勤称其为“美国商业地产领域的明显亮点”，并指出，在九个主要全球市场，新建数据中心项目已实现100%预租，需求明显超过供应。

与此同时，数据中心在融资、电网容量、规划审批和地方政治等方面面临阻力。高力国际预计，随着社区对数据中心开发的抵触情绪上升，一些项目已被放弃，2026年将有更多项目被搁置。

房地产投资信托基金（REITs）

普华永道报告认为，随着上市估值落后于私募市场定价，未来一年公开转私有的REIT交易以及资产组合层面的并购整合可能成为主流，驱动因素包括规模效应、治理信誉和资本成本等考量。

普华永道全球房地产交易负责人Tim Bodner表示，随着资本进一步集中、人工智能揭示运营低效、平台逐步趋同，并购活动预计将加速，实体资产正进入一个由“智能、整合和规模”驱动机遇的新阶段。

在REIT股票表现方面，Nareit（REIT行业协会）预计，REIT在2025年的表现将落后于大盘，但在2026年可能实现相对优异表现。该机构指出，目前股票市场估值与REIT估值之间存在分歧，公共与私有房地产估值也持续分化。

Nareit认为，这些分歧将在2026年收敛，可能同时或分别发生。其报告称，基于历史分析以及REIT持续稳健的运营表现和资产负债表状况，一旦估值差异收敛，REIT有望跑赢大盘。