【导语】

美国传统意义上的春季购房旺季已全面展开，但在伊朗战争及其对美国经济和消费者信心影响的背景下，市场表现与此前预期出现偏离。多地房地产经纪人反映，买家当前更关注经济前景和抵押贷款利率，而非房价本身。

买家关注点转移：从房价到经济与利率

根据CNBC季度住房市场调查，今年第一季度，约三分之一的受访经纪人表示，买家最关心的是整体经济状况，另有约三分之一认为买家最关注的是抵押贷款利率。将利率视为首要担忧的比例，较去年第四季度的26%明显上升。

相较之下，仅有9%的经纪人认为买家最关心房价，低于上一季度的18%。

拉斯维加斯大都会区经纪人费思·哈默（Faith Harmer）表示，买家“害怕战争，害怕油价上涨，担心工作安全”，这些因素正在影响其购房决策。

利率回升压制需求 负担能力未如预期改善

调查显示，抵押贷款利率走势是影响市场情绪的关键变量。30年期固定抵押贷款平均利率在伊朗战争爆发前一天一度降至5.99%，随后开始回升，目前徘徊在约6.5%。

此前市场普遍预期，今年春季利率将显著低于去年水平，从而释放被压抑的购房需求。但在利率回升、就业和通胀担忧加重的情况下，需求恢复不及预期。

在负担能力方面，19%的经纪人表示，购房负担能力问题导致买家退出市场，高于去年底的11%。多位经纪人提到，原本准备入市的潜在买家在近期选择暂缓。

德克萨斯州奥斯汀经纪人埃里克·布拉姆莱特（Eric Bramlett）称，一些此前“犹豫不决、准备买房的买家现在转变了方向，说‘我不买了’”。

房价走势分化 地区差异明显

尽管多数经纪人表示当地房价持平或下跌，但报告房价上涨的经纪人比例在第一季度升至29%，几乎是上一季度的两倍。受访者指出，房价表现在不同市场和地区之间差异较大。

与此同时，购房负担能力并未如部分专家此前预测那样明显改善。利率回升叠加经济不确定性，使得部分买家即便面对相对稳定的房价，仍选择观望。

交易节奏放缓 挂牌时间与退单增加

随着买家需求减弱，房屋在市场上的停留时间有所延长。第一季度，31%的经纪人报告其挂牌房源在市场上的时间超过六周，高于第四季度的26%。

哈默提到，拉斯维加斯市场近期出现卖家坚持原定要价、拒绝下调至市场可接受水平，最终选择撤下房源的情况。

超过一半的受访经纪人表示，第一季度至少有一份购房合同被取消。部分经纪人将此归因于买家在经济和利率不确定性下重新评估购房计划。

卖家心态变化：从价格转向“卖得掉”

在卖方关注点方面，37%的经纪人表示，房屋在市场上的停留时间是卖家最担心的问题，高于去年底的30%。将价格视为首要担忧的卖家比例则从接近一半降至39%。

尽管如此，报告出现降价行为的经纪人比例较上一季度有所下降。部分受访者认为，这可能与季节性因素以及第一季度中期较低利率阶段短暂提升买家购买力有关。

同时，报告卖家撤销挂牌的经纪人比例也低于第四季度。此前秋季市场较为低迷，部分卖家情绪更为悲观。

波士顿地区经纪人达娜·布尔（Dana Bull）表示，已有两位原计划在5月挂牌的卖家决定推迟，打算“先等等，夏末再找下一个买房，再秋季挂牌”。她称，这些卖家原本认为春季是最佳出售时机，但目前信心不足，选择观望。

市场格局：买方优势减弱 预期更趋谨慎

在整体市场判断上，多数经纪人仍认为当前市场对买家相对有利或大致平衡。不过，将市场定义为“买方市场”的比例从42%降至36%。受访者认为，利率上升、战争带来的不确定性以及就业市场疲软等因素，正在削弱买方的议价优势。

略超过半数经纪人预计，随着春季推进，市场状况会有所改善，但这一比例较去年底（当时尚未出现战争因素）明显下降。更多经纪人预期，市场将维持与上一季度大致相同的水平。

本次CNBC住房市场调查面向美国各地随机选取的房地产经纪人，第一季度问卷回收时间为3月24日至3月30日，共有70名经纪人参与并分享了对当地市场的观察。