本文部分内容基于CNBC与Diana Olick合作的Property Play通讯。该通讯关注从个人投资者到机构投资者在房地产领域的新兴与演变机会。

随着历史性新增供应持续入市、租赁需求回落，美国多户公寓市场的运营基本面正在走弱，但投资者对相关资产的兴趣却在同步上升。

以多户住宅房地产投资信托基金（REIT）Camden Property Trust为例，这家全美排名前十的多户住宅REIT数周前低调启动了其加州资产组合的出售进程。该组合包括11处公寓物业，估值约15亿美元。据公司管理层介绍，这一资产包已吸引大量潜在买家关注。

Camden首席执行官Ric Campo在接受CNBC采访时表示，目前市场对这批资产的需求“非常巨大”，潜在买家数量“不是两三个，而是数百个”。

Camden调整区域布局

Campo称，公司战略重点是进一步聚焦美国“阳光地带”（Sun Belt），目前约90%的资产已位于该区域。他表示，公司出售加州资产的核心考量在于长期增长预期的区域差异。

Campo指出，一旦阳光地带市场恢复增长，预计在2026年或2027年，其增长动能将强于加州，公司判断在该区域的长期现金流增长和净营业收入（NOI）增速将优于南加州，因此选择退出加州市场、加大对阳光地带的配置。

在谈及当前出售时点时，Campo认为，表面疲软的租赁基本面反而在一定程度上支撑了投资需求。他表示，目前租金整体缺乏增长，但工资水平在上升，从而改善了美国各地公寓的可负担性。回顾过去20年，除复杂经济衰退或金融危机期间外，公寓租金很少出现连续一至两年持平的情况，因此市场普遍预期未来将出现拐点。

租赁市场基本面承压

租金和空置率数据反映出多户住宅市场当前面临的压力。根据Apartment List数据，2026年初租金表现疲弱，1月全美中位数租金同比下降1.4%，为2023年9月以来最大年度跌幅，也是自2022年以来最低的1月租金水平。与2022年租金峰值相比，目前租金已回落逾6%。

租金下行与空置率上升密切相关。Apartment List数据显示，1月全美空置率为7.3%，为该机构自2017年建立指数以来的最高水平。平均出租周期延长至41天，比2025年1月增加4天，同样创下新高。

Apartment List首席经济学家Chris Salviati表示，多户住宅建设高峰已过，但仍有大量新建单元陆续入市，在需求疲软的背景下推高空置率。数据显示，2024年新增多户住宅单元超过60万套，为1986年以来单年新增供应最高水平。2025年新增供应预计降至50万套，2026年将进一步回落，但仍高于历史平均水平。

Salviati指出，市场条件能否扭转，关键取决于租赁需求，而在劳动力市场走弱及整体经济不确定性加大的背景下，租赁需求前景更具不确定性。

交易活跃度与投资者情绪

尽管运营基本面承压，多户住宅资产在投资市场上的吸引力正在增强。根据穆迪数据，2025年多户住宅在各类房地产资产中交易量居首。

Zelman & Associates研究及证券董事总经理Mark Franceski将当前状况形容为“一场决定性的冲突”：一方面基本面疲软，另一方面交易活动回升。据其介绍，过去12个月多户住宅交易量已连续14个月同比增长，而资本化率整体保持相对稳定。

Franceski表示，多户住宅被视为长期“稳定且稳健”的资产类别，但当前无论从基本面还是投资者反馈来看，市场状态都可被描述为“疲软”。

Berkadia发布的2026年多户住宅投资者情绪调查，对249名投资者进行了问卷，评估其对2026年交易活动和机会的预期。结果显示，87%的受访者计划在2026年适度或积极扩大多户住宅投资组合。报告称，在“持续挑战”背景下，投资者整体态度为“谨慎乐观”。

在租金预期方面，59%的受访者预计今年多户住宅租金将出现温和增长。根据Berkadia调查，受迁徙趋势、相对可负担性及商业友好政策驱动，美国东南部、中西部及德州被多数受访者视为多户住宅投资的重点区域。

投资逻辑与区域选择

在基本面走弱的同时，投资者对公寓资产的强烈兴趣如何解释？

总部位于加拿大安大略省、资产管理规模约110亿美元的Hazelview Investments管理合伙人兼投资组合经理Samuel Sahn表示，投资者正在“透过当前的疲软，看到未来更好的环境”。

他指出，对于资金充足、投资周期在五至十年的私募机构而言，这一时间框架与其基金期限相匹配，因此其关注重点更多在2027年及之后的市场表现。Sahn称，预期家庭组建回升以及多户住宅新开工大幅放缓，最终将提升房东在新租约和续租谈判中的定价权。

Franceski则强调，在即将到来的周期中，地理位置的重要性将进一步凸显。他表示，投资者正将本地市场视作“类似股票”的标的，这是一个“市场精选者的市场”，投资决策高度聚焦具体地区和城市。

在分析Camden退出加州市场时，部分分析师也将州级监管环境纳入考量。Piper Sandler董事总经理兼高级研究分析师Alexander Goldfarb表示，此举在积极层面上意味着Camden减少了对监管较为严格州份的敞口，并进一步向其更广泛的阳光地带投资重点倾斜。

Campo在谈及阳光地带时则表示，该区域的监管环境在推动当地增长方面发挥了作用。他称，当地整体“亲商”，拥有较年轻的人口结构和高素质劳动力。与此同时，也有观点认为，阳光地带在过去十年经历了过热和供应过剩。

多户住宅内部的细分机会

除传统公寓外，部分机构也在关注多户住宅领域内的细分资产类型。Franceski提到，老年住宅和学生公寓等替代性产品同属多户住宅范畴，且在人口趋势支撑下，尤其是老年住宅，被视为具备较强长期需求的领域。

他表示，从投资视角看，“每个人都需要居住空间”，当前关注重点更多在于运营稳健性和现金流稳定性，而非追求高速增长的行业属性。