美国住房市场在新年伊始继续承压，高房价、有限供应以及消费者对经济前景的信心减弱，共同拖累成交量下滑。全国房地产经纪人协会（NAR）首席经济学家劳伦斯·云（Lawrence Yun）在谈及当前状况时，将其称为“新住房危机”。

销售创逾一年新低

NAR公布的数据显示，2025年一月美国二手房销售较前一个月大幅下滑8.4%，经季节性调整后的年化销售率降至391万套。与2024年一月相比，销售量同比下降4.4%。

按NAR统计，这是自2023年十二月以来最慢的销售节奏，也是自2022年二月以来最大单月跌幅。

从区域分布看，一月二手房销售在全美各大区域均出现环比下降，其中南部和西部地区降幅居前。

利率波动有限 需求仍显疲弱

上述销售数据以成交为基础，主要反映的是在2024年十一月和十二月签订的购房合同情况。当时30年期固定抵押贷款平均利率整体变动不大，并在今年一月略有回落。

根据Mortgage News Daily的数据，目前30年期固定抵押贷款平均利率约为6.1%。尽管利率较一年前有所下降，但并未显著提振成交。

云在一份声明中表示，全国房地产经纪人协会的住房负担能力指数显示，住房负担能力已升至自2022年三月以来的最高水平，主要原因是工资增速快于房价涨幅，同时抵押贷款利率低于去年同期。不过，他也指出，住房供应“仍然相当低”，未能跟上需求。

在随后与记者的电话会议中，云称，潜在买家“仍在挣扎”，“租房者未能参与住房财富的积累”。他将当前市场形容为危机，原因是“市场流动性停滞不前。美国人陷入困境”。

库存略增仍偏紧 价格再创新高

一月库存较上月有所回落，但与上年同期相比仍增长3.4%。截至一月底，市场上待售房屋数量为122万套。按当前销售速度计算，库存相当于3.7个月的供应量，低于通常被视为买卖双方力量相对平衡的六个月水平。

在供应偏紧的背景下，房价继续保持正增长。一月二手房销售中位价为39.68万美元，同比上涨0.9%，创下有记录以来一月份的最高水平。

云表示，在此环境下，“房主因此处于财务舒适的位置”。据其测算，自2020年一月以来，一名典型房主已累计获得13.05万美元的住房财富增值。

交易周期拉长 首次购房者占比回升

成交放缓的同时，房屋销售周期有所延长。一月房屋从挂牌到成交的平均时间为46天，长于2024年一月的41天。

买方结构方面，一月首次购房者约占全部成交的31%，高于一年前的28%。

高端市场相对坚挺 低价房承压更重

不同价位段表现分化明显。NAR数据显示，高端市场销售仍然最为稳健，其中唯一实现同比正增长的价格区间为售价在100万美元以上的房屋。

相较之下，售价低于25万美元的房屋销售降幅最大，显示在高房价和利率环境下，低价位市场买方压力更为突出。