本文部分内容基于CNBC与Diana Olick合作的《Property Play》通讯整理。该通讯关注从个人到机构在内的各类房地产投资者所面临的新兴机会。

美国国内人口迁徙的逻辑正在发生变化。根据United Van Lines发布的年度迁徙报告，美国人不再主要为更好的经济机会而跨州搬迁，而是越来越多地出于家庭因素、住房成本和生活节奏等个人考量，转向更小、更具可负担性的市场。这一趋势被业内人士认为将对商业地产投资取向产生重要影响。

迁徙动因从“逐利”转向“宜居”

United Van Lines的报告显示，美国居民更倾向于搬到靠近家人的地区，同时在住房选择上，从大城市核心区转向更小、更便宜、被认为生活质量更高的市场。

2025年，俄勒冈州首次成为最受欢迎的迁入州。此前在新冠疫情及其初期阶段经历大量人口涌入的佛罗里达州和德克萨斯州，如今迁入与迁出已趋于更为平衡。

在十大迁入州中，有六个位于南部和南大西洋地区，分别为西弗吉尼亚州、南卡罗来纳州、北卡罗来纳州、阿肯色州、阿拉巴马州和特拉华州。

United Van Lines企业传播副总裁Eily Cummings在声明中表示，数据表明，美国人正在寻求“不同的生活节奏”，而俄勒冈州、卡罗莱纳地区以及南部部分州正在满足这一需求。她指出，虽然整体住宅迁徙总量与2024年大致相当，但迁徙原因明显更为复杂，不同年龄群体之间的迁徙模式分化加剧。

从年龄结构看，年轻的千禧一代和Z世代更青睐新泽西州，原因是当地相较纽约市更具价格优势。但与此同时，退休人群正从新泽西州迁出，使其成为迁出率最高的州之一。

商业地产需求结构随之调整

BGO全球房地产投资、贷款及服务公司首席经济学家Ryan Severino指出，随着迁徙动因从“追逐强劲经济机会”转向“基本可负担性和更轻松的生活方式”，与之匹配的商业地产类型也在发生变化。

他表示，更实惠的住宅项目、更适度规模的办公园区，以及面向中低收入群体的零售物业，正成为更具吸引力的投资方向。为满足这些居住和消费需求，相关工业地产也需重新配置。例如，如果居民更多居住在较小的劳动力住房中，对附近自助仓储设施的需求可能上升。

人口结构变化为这一判断提供了背景。美国人口普查局数据显示，美国人口增速放缓，家庭形成速度下降，整体迁徙率也在逐步降低。

Severino认为，这意味着包括私募股权在内的投资者在选择商业地产布局时，需要更加审慎和精细化选址，而不能再沿用过去几十年“迁徙持续且加速”的普遍假设。他表示，现实情况可能与这一旧有假设相反。

南部热度降温 迁徙模式更趋波动

尽管生活方式和可负担性仍在推动人口向南部地区流动，但相关迁徙趋势已不如疫情初期那样强劲和持久，波动性有所上升。

疫情初期，南部多州曾经历大规模迁入，多户住宅开发商据此预期当地将迎来多年持续增长机会。

商业地产数据与分析平台Lightbox的数据战略主管Manus Clancy表示，当时不少开发商和投资者在买入资产时，预期租金将长期以6%至8%的速度增长，并认为未来五年房产价值有望翻倍。

但随着大量新供应进入市场，部分南部地区出现供给过剩，租金开始回落，一些此前迁入南部的居民又开始迁出。

Clancy指出，许多居民迁往南部的主要目的是节省开支，虽然确有迁入，但同时伴随着大量新开发和新增库存。他提到，2024年新建库存达到近50年来最高水平，并认为市场上存在较强的“买家后悔”情绪。

亚利桑那州、内华达州和佛罗里达州曾是企业迁移和居民为追求所谓“更好生活质量”而搬迁的典型目的地，但目前这些地区已开始出现人口流失迹象。

Severino表示，一些投资者和开发商将疫情期间的迁徙视为长期结构性变化、甚至是长期趋势的加速，因此在佛罗里达、内华达和亚利桑那等地大规模开发住宅项目，但事实是并非所有迁入人口都选择长期留下。

零售与其他业态需更精细布局

在南部市场，Clancy认为，尽管“候鸟族”仍会在季节性迁徙中选择南部，但商业地产投资者在布局上需要更具策略性，尤其是在零售领域。

他提到，Simon Property Group等大型运营商仍在推进高端项目，但态度十分谨慎。Clancy表示，目前几乎没有开发商会在缺乏明确人口支撑的前提下，盲目建设大量临街零售，寄望未来五年会有数百万来自伊利诺伊州、密歇根州和印第安纳州的居民迁入，“这种情况并不存在”。

在他看来，未来更可能出现的是围绕折扣超市和沃尔玛等业态的零售项目。

迁徙数据还显示，年轻美国人正推动向更小、更具价格优势的中西部市场迁移，而年长群体仍偏好在南部退休，但规模已不及以往。

Severino表示，即便人口仍在增长，相关指标的增速整体放缓，这意味着商业地产领域的机会可能不如部分市场参与者预期的那样容易把握。