美国高利率抵押贷款房主的比例在近几年大幅攀升，对再融资市场和住房可负担性产生明显影响。

高利率贷款占比快速抬升

根据ICE Mortgage Technology的数据，2022年在多次创下历史新低的抵押贷款利率推动下，再融资活动一度非常活跃，当时持有利率超过5%的30年期固定抵押贷款的房主不足10%。

四年后，这一格局发生明显变化。数据显示，目前超过30%的房主持有利率高于5%的30年期固定抵押贷款，其中约20%的借款人利率超过6%。

ICE Mortgage Technology抵押贷款及住房市场研究主管安迪·沃尔登（Andy Walden）表示，在过去三年半中，购房时最常见的贷款利率区间为6.875%至6.99%。他称，许多借款人倾向于将利率压在7%以下，因此集中在“高6%”这一档位。

房屋销售低迷 “利率锁定”效应持续

尽管高利率房主比例上升，但对房屋销售的拉动相对有限。全国房地产经纪人协会的数据显示，去年美国房屋销售量为406万套，处于历史低位，与2024年基本持平。此前在2022年，房屋销售量曾达到612万套的15年高点。

业内将过去四年房屋交易低迷部分归因于“利率锁定”效应：大量房主持有历史低位的抵押贷款利率，不愿通过出售房屋和再购置而放弃这些低成本贷款。

沃尔登表示，截至2025年初，约有3900万房主的抵押贷款利率低于5%，其中约1200万房主的利率低于3%。从去年这些借款人的行为看，仅约6%的人通过再融资提取房屋净值或出售房屋而放弃了低利率，近95%的房主选择继续持有现有利率。

政府举措推动利率小幅回落

在住房可负担性持续承压的背景下，抵押贷款利率成为政策讨论的重点之一。特朗普政府近期将降低抵押贷款利率作为提升住房可负担性的重点方向。

总统近日宣布，计划由房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）购买逾2000亿美元的抵押贷款支持证券（MBS）。市场对这一举措能在多大程度上压低抵押贷款利率仍存在分歧，但相关消息公布后，利率已出现小幅回落。

业内人士预计，若上述MBS购买计划全面实施，当前30年期固定抵押贷款利率可能下调约0.125个百分点，降至约6%。根据Mortgage News Daily的数据，去年同期30年期固定抵押贷款平均利率刚刚超过7%。

沃尔登指出，这一规模约2000亿美元的MBS购买，带来的约15个基点利差，可能使利率从6.25%降至6.125%，从而为再融资提供“显著激励”，其市场影响“超出预期”。

再融资需求明显回升

利率小幅回落已带动再融资活动回暖。抵押贷款银行家协会的数据显示，目前再融资申请量较一年前增长约120%。

ICE Mortgage Technology测算，如果30年期固定抵押贷款平均利率降至6%，约有550万现有房主在经济上具备再融资的合理性，其现有贷款利率至少可降低75个基点。若利率进一步降至5.88%，潜在受益房主数量将增至约650万。

对购房者影响有限

对于潜在购房者而言，当前利率变动对实际负担的影响相对有限。以平均房价计算，30年期固定利率下调15个基点，月供支出仅减少约35美元。或者，在利率水平不变的情况下，购房者可选择购买价格高出约1.5%的房屋。

沃尔登表示，这一变化“无疑是朝正确方向迈出的一步”，但对购房者而言并非“幅度很大”的调整。

总体来看，高利率抵押贷款房主比例上升与再融资需求回暖并行存在，而在大量房主仍被低利率“锁定”的情况下，房屋销售活动恢复的节奏仍显温和。