11月，美国商业地产交易活动连续第二个月放缓，多项指标显示市场热度继续回落。

根据穆迪提供并被CNBC Property Play引用的月度统计数据，11月美国核心商业地产五大细分市场（多户住宅、办公楼、工业、零售和酒店）的前50大交易合计约1800笔，较2024年11月下降10%。

穆迪数据显示，10月已是自2024年初美联储加息后市场复苏以来，首次出现同比交易量下滑的月份，而11月的交易量甚至低于2020年11月，即新冠疫情暴发第一年同期水平。

穆迪商业地产资本市场研究主管Kevin Fagan表示，交易放缓“主要源于利率长期维持高位、政策不确定性、脆弱的劳动力市场以及商业地产贷款人和投资者的谨慎态度”。他同时指出，市场流动性并未完全关闭，而是“有选择性地开放”，当前整体交易量约为疫情前的三分之二，并更多集中在规模较大的交易上。

大额交易占比提升

从交易结构看，投资者更偏向大宗收购和高质量资产。除单笔金额在100万美元以上的交易外，其余各档交易规模在11月均明显下滑，而100万美元以上交易数量同比增长51%。

在此带动下，11月单笔交易平均规模升至1420万美元，高于自2019年以来约1200万美元的平均水平。穆迪统计的前50大交易中，多数标的为A级物业。

Fagan表示，当月交易特征“符合周期末期的双重策略”，即聚焦住房需求、物流和数字基础设施等被视为具有持续性的结构性趋势。

多户住宅领跑 办公与工业紧随其后

分板块看，多户住宅在11月交易中占据主导地位，在前50大交易中录得20笔，办公楼11笔，工业地产8笔。

在办公楼领域，Fagan称，市场整体呈现“放松”迹象，买卖双方对资产“真实、公允价格”的形成过程正在变得更高效、更快速且更具可预期性。他指出，几乎所有前50大办公楼交易都具有共同特征：要么被买方视为关键任务设施，具备特殊用途，要么被视为改造机会，或者以折扣价格成交。

纽约市西41街114号的交易是折价成交的典型案例之一。该物业由Axonic Capital从Clarion Partners手中购得，成交价较上一次交易价格折让53%。

在当前价格折扣背景下，企业也在加大对核心办公资产的布局，以强化对运营地点和房地产成本的控制。相关交易包括诺华在北卡罗来纳州达勒姆购入大型园区式设施，First Citizens在旧金山购置物业，以及Alo Yoga在加州比佛利山庄购买并自用办公空间。

医疗办公与组合交易活跃

近期在市场上受到关注的医疗办公楼板块，因需求被认为较为稳健，交易活动持续活跃。虽然此类资产未被纳入穆迪的“核心”统计口径，但在11月录得当月规模最大的单笔交易。

Welltower以72亿美元价格，将覆盖34个州、共296处物业的医疗办公资产组合出售给Remedy Medical Properties与Kayne Anderson Real Estate组成的合资企业。根据Remedy发布的公告，此次收购完成后，该合资企业在全美44个州共持有1104处物业，成为美国最大的门诊医疗建筑业主。

Fagan指出，大型资产组合交易是11月市场的一大特征。在前50大交易中，有17笔为组合交易，且近年来此类交易在整体市场中的占比较疫情前有所提高。

数据中心相关资产表现突出

在被视为当前商业地产热点板块之一的数据中心领域，11月相关交易同样表现活跃。当月第二大交易为一宗涉及三处工业物业的收购，交易总价为6.15亿美元。

在该笔交易中，SDC Capital Partners购入位于弗吉尼亚州利斯堡的一块97英亩土地，该地块已获批可用于数据中心开发。