本文部分内容最初刊登于CNBC与戴安娜·奥利克合作的《Property Play》通讯。该通讯关注从个人投资者到机构投资者在房地产领域的新兴与演变机会。

随着英伟达、亚马逊、谷歌和Meta等超级规模企业不断宣布新的数据中心项目，市场上关于“泡沫”和“过度建设”的讨论明显升温。一些观点认为，当前的数据中心开发速度已超出这一仍处早期阶段、前景尚不明朗的市场所能消化的范围，部分项目的融资可持续性也受到质疑。

全球第二大数据中心房地产投资信托（REIT）数字房地产（Digital Realty）首席执行官安迪·鲍尔（Andy Power）则持不同看法。

“并非供过于求”

在接受《Property Play》采访时，已在数字房地产任职25年的鲍尔表示，他并不认同行业“过度建设”的说法。

“基于真实客户、真实长期15年合同所反映的实际需求，我们今天并不处于供过于求状态。”

鲍尔称，目前公司所看到的需求具有长期锁定特征，来自具备稳定现金流的大型科技企业，这为数据中心资产提供了较强的可见性。

行业扩张与AI驱动

仲量联行（JLL）最新展望显示，全球数据中心行业预计将维持“前所未有”的扩张步伐。其预测，全球数据中心总容量将从目前的103吉瓦几乎翻倍至2030年的200吉瓦。

仲量联行指出，这一增长主要由人工智能相关需求推动，人工智能正在“迅速重塑”数据中心格局。该机构预计，到2030年，人工智能工作负载可能占据全部数据中心容量的一半，而这一比例在2025年约为25%。

报告同时表示，目前“物业指标并未显示泡沫迹象”。

从资金需求看，仲量联行预计，未来五年数据中心行业增长将需要高达3万亿美元的总投资，其中包括约1.2万亿美元的房地产资产价值创造，以及约8700亿美元的新债务融资。报告将这一阶段称为“基础设施超级周期”。

仲量联行数据中心及关键环境全球部门总裁马特·兰德克（Matt Landek）表示：

“我们正在见证自最初云迁移以来数据中心基础设施最重大的变革。需求规模极为庞大。超级规模企业仅在2024年至2026年间就计划投入1万亿美元用于数据中心支出，而供应限制和长达四年的电网接入延迟正形成完美风暴，根本性地重塑我们对开发、能源采购和市场策略的看法。”

建立在长期技术趋势之上

鲍尔认为，当前数据中心建设浪潮并非孤立现象，而是延续云计算和数字化转型等长期技术趋势。

“过程中会有起伏吗？我相信会有，”他说，“但这些都是万亿美元级别的公司，拥有真实的现金流和业务，正在为这场创新投资。我们在数字和数据中心领域，尤其是我们的做法，真正致力于以长期可持续的方式进行，这将保护我们并满足该地区所有需求。”

在他看来，相较于人工智能“军备竞赛”本身的不确定性，数据中心相关实体资产和基础设施的风险相对较低。

“在我们的战略以及我们投资的实体资产和物理基础设施方面，我看到对任何类型冲击都有极强的抵御力。我们基本处于需求远超供应的状态，因此投机性数据中心建设根本无法满足客户需求。”

鲍尔补充称，数字房地产目前的空置率处于公司历史最低水平。

区位选择与布局重点

与其他房地产资产类别类似，鲍尔强调，数据中心同样高度依赖区位因素。数字房地产当前主要在工作负载和数据需求高度集中的地区加大投入，包括北弗吉尼亚、芝加哥、达拉斯，以及新加坡、东京、德国法兰克福和伦敦等市场。

他表示，公司重点布局“靠近用户、消费和设备”的区域，以贴近终端需求。

融资与租户信用担忧

在融资层面，部分市场参与者则持更为谨慎的态度。星木资本集团（Starwood Capital Group）董事长巴里·斯特恩利希特（Barry Sternlicht）此前在《Property Play》播客中表示，他正在关注部分租户的信用风险。

“我们现在关注的是租户的信用状况，特别是甲骨文，因为甲骨文正在做所有这些与ChatGPT相关的后端交易，”斯特恩利希特说，“而Chat是一个尚未盈利的初创企业，需要数千亿美元资金才能达到他们想要的规模。”

针对相关担忧，鲍尔指出，参与人工智能相关布局的公司（包括甲骨文在内）在人工智能业务之外均拥有规模可观的既有业务。他表示，这些企业普遍希望掌握并保有自身的数据中心资产。

据他介绍，目前全球数据中心资产约有一半为这些大型科技企业自有。

“他们不认为自己会放弃这些市场中的领先地位，”鲍尔说。