春季历来是美国住房交易最活跃的时期。今年进入旺季之际，市场整体更偏向买方，但宏观经济和地缘政治因素正在抵消过去一年在可负担性方面取得的部分进展。

抵押贷款利率再度走高

抵押贷款利率仍是影响任何季节住房市场的关键变量。此前市场普遍预期，美联储在通胀回落背景下有望下调政策利率，从而带动房贷成本下降。但伊朗战争爆发改变了这一预期。

冲突推高油价，通胀压力随之上升，美联储在货币政策上的立场因此被迫重新评估。美国国债收益率近期上行，抵押贷款利率同步攀升。

根据Mortgage News Daily数据，今年年初，主流30年期固定抵押贷款平均利率处于更低水平，并在2月底一度短暂跌破6%。然而，截至本周五（春季首日），该利率已升至6.53%，仅比一年前低18个基点。利率回升正在侵蚀此前形成的可负担性改善空间。

买方议价空间扩大

尽管融资成本上升，其他市场指标显示，买方在交易中的主动性有所增强。房屋在市场上的挂牌时间延长，卖家更愿意下调要价，整体在售房源数量增加，虽然增幅低于部分机构此前预期。

Realtor.com高级经济学家Jake Krimmel在《每周住房趋势》报告中表示，随着市场接近所谓“最佳出售时机”季节，当前处于“长期改善与短期波动之间的微妙位置”，与一个月前相比，“一切显得更加动荡和不确定”。

Realtor.com数据显示，截至3月14日当周，活跃库存同比增长5.6%，但新挂牌房源同比下降1.4%。这意味着在售房源增加更多源于房屋销售周期拉长，而非卖家集中入市。报告指出，部分潜在卖家可能因担忧伊朗战争带来的不确定性而推迟挂牌计划。

住房市场数据提供商StreetMatrix市场主管Jonathan Miller认为，库存将是更关键的决定因素。他表示，今年利率明显回落的可能性“基本上已不大”。

区域市场分化加剧

在库存水平存在明显差异的背景下，今年春季各城市房市表现预计将更加分化。

Realtor.com的统计显示，2月份，拉斯维加斯、西雅图、辛辛那提和华盛顿特区的活跃挂牌量较上年同期增幅均超过20%；相比之下，旧金山、芝加哥、迈阿密和佛罗里达州奥兰多的挂牌量则低于去年同期。

过去一年大部分时间里，美国房价涨幅有所降温，这一趋势仍在延续。根据Cotality数据，2026年1月房价较2025年1月仅上涨0.7%，明显低于2025年初3.5%的年增速。不过，抵押贷款利率上升削弱了这一温和涨幅对购房可负担性的正面影响。

Cotality指出，东北部和中西部地区房价涨幅相对更强，主要受新泽西、康涅狄格、伊利诺伊、威斯康星和内布拉斯加等供应紧张地区带动。

该机构评估称，69%的主要大都市住房市场目前被高估，同时指出，洛杉矶、纽约市、旧金山和檀香山等被视为低估的市场，可能在2027年出现价格反弹。

Cotality首席经济学家Selma Hepp在近期报告中写道，持续的就业增长地区将继续成为房价上涨的主要驱动力，而这些地区普遍存在较大的库存缺口，从而对价格形成上行压力。

新房市场承压 建商加大优惠

在新建住房领域，买家今年春季可能面临更具吸引力的价格条件。建筑商正试图消化累积的库存。美国人口普查局数据显示，1月份新建住房库存相当于9.7个月的供应量，销售降至2022年以来最低水平。全国住宅建筑商协会（NAHB）称，3月份开始有更多建筑商通过降价等方式促销。

NAHB主席Bill Owens在一份声明中表示，买家和建筑商的可负担性仍是“首要关注点”。他指出，许多买家因期待更低利率以及对经济前景感到不确定而选择观望。与此同时，建筑商面临土地、劳动力和建材成本高企的压力，近三分之二的建筑商继续提供销售激励，以稳定市场。

1月份，美国独栋住宅新开工也有所回落。尽管部分市场参与者将新房销售疲软归因于严寒天气，建筑商方面则一直在应对购房者预算压力和自身利润空间受挤压的问题，而土地、劳动力和材料成本尚未出现明显缓解。

StreetMatrix的Miller表示，他不认为今年会成为住房市场“鼓舞人心的一年”。他指出，年初市场曾抱有较高预期，但无论战争最终走向如何，当前局势都“极大地抑制了热情，并维持了高度不确定性”。