在美国住房市场负担能力持续紧张之际，美国前总统唐纳德·特朗普周四表示，政府支持企业（GSE）房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）将额外购买2000亿美元的抵押贷款债券。
特朗普称意在降低抵押贷款利率
特朗普在社交媒体发文称，在其第一任期内，他选择不出售仍处于政府托管状态的房利美和房地美，认为这一决定“违背了专家建议”，但使两家机构的价值较当时“翻了数倍”，并积累了约2000亿美元现金。基于此，他表示已指示其代表动用这笔资金购买2000亿美元的抵押贷款债券。
特朗普在声明中称，此举旨在推动抵押贷款利率下降、降低购房者月供，从而使住房拥有成本更具可负担性。
通过增加MBS需求影响长期利率
长期收益率（包括10年期美国国债收益率和平均30年期固定抵押贷款利率）通常由相关债券的市场需求决定。债券价格与收益率呈反向变动：当长期债券需求上升、价格上涨时，收益率及相应的抵押贷款利率往往下行；反之则上行。
在新冠疫情期间，美联储实施量化宽松政策，购买包括国债和抵押贷款支持证券（MBS）在内的长期资产，抬升了债券价格，压低了长期收益率，对抵押贷款利率形成额外下行压力。2020年和2021年，美联储大规模买入MBS，被认为对当时抵押贷款利率的低位运行起到重要作用。
自2022年起，美联储转向量化紧缩，不再对到期MBS进行再投资，逐步退出这一市场。随着这一主要买家退场，市场对30年期固定抵押贷款利率的上行压力有所增加。
在此背景下，特朗普提出由房利美和房地美加大对抵押贷款债券的持有规模，以增加MBS的相对市场需求，推高MBS价格，从而在一定程度上压低抵押贷款利率，并进一步收窄“抵押贷款利差”。
抵押贷款利差曾大幅走阔后回落
自2022年春季起，美联储开始加息并停止购买长期债券，金融市场资金从债券市场撤出，长期收益率显著上升，抵押贷款利率同步走高。由于美联储不再买入MBS，平均30年期固定抵押贷款利率的涨幅超过10年期国债收益率。
2023年6月，“抵押贷款利差”（即10年期美国国债收益率与平均30年期固定抵押贷款利率之间的差值）一度升至2.96个百分点（296个基点），显著高于自1972年以来约1.76个百分点（176个基点）的历史平均水平。
过去两年，这一利差逐步收窄，到2025年12月降至2.05个百分点（205个基点）。特朗普此次宣布的目标之一，即是通过房利美和房地美额外购买2000亿美元抵押贷款债券，加快这一利差收窄的进程。
特朗普发文后，抵押贷款支持证券价格在市场上出现即时波动。不过，目前尚不清楚GSE额外持有2000亿美元抵押贷款债券，将对“抵押贷款利差”和平均30年期固定抵押贷款利率产生多大、持续多长时间的影响。
GSE资产扩张接近法定上限
根据彭博社2025年12月的报道，房利美和房地美在2025年下半年已开始加快扩张其抵押贷款资产组合，合计增加约690亿美元持有量。
研究机构John Burns研究咨询公司（JBREC）的数据显示，如果房利美和房地美在2026年再增加2000亿美元抵押贷款债券持有量，两家GSE的相关资产规模将接近其合计4500亿美元的法定上限（各2250亿美元）。
JBREC研究经理Alex Thomas在社交媒体上表示，自上一年5月以来，房利美和房地美已向其持有的抵押贷款组合增加约700亿美元。若再增加2000亿美元，两家机构的持仓将基本触及各自2250亿美元的法定上限。
MBS市场结构与“最后买家”角色变化
城市研究所提供给ResiClub的数据显示，截至2025年6月底，机构抵押贷款支持证券（MBS）总规模为9.26万亿美元，持有结构如下：
- 存款机构（银行）持有3.00万亿美元；
- 其他所有持有人合计持有2.74万亿美元；
- 美联储持有2.14万亿美元；
- 外国买家持有1.33万亿美元；
- 房利美和房地美合计持有0.06万亿美元。
在全球金融危机之前，房利美和房地美曾是MBS市场的主要买家之一。城市研究所在2026年1月发布的一份报告中，Laurie Goodman和Jim Parrott回顾称，多年间，房利美和房地美在市场中扮演“最后买家”的角色，通过利用利差获利，同时为MBS价格波动提供一定边界。
报告指出，在两家机构进入政府托管并根据财政部救助条款开始缩减投资组合后，这一市场稳定者角色由美联储接替。作为危机后支持市场的更广泛举措之一，美联储在2009年1月至2010年3月间购买了1.25万亿美元机构MBS，并在2012年至2014年间又购买了8230亿美元。报告认为，这些操作连同对GSE的救助，使MBS市场和抵押贷款流动性在金融危机最严重阶段仍保持运转。
报告还指出，2020年初新冠疫情爆发时，金融市场一度冻结，投资者为筹集现金被迫抛售机构MBS，抵押贷款利差扩大约75个基点。美联储在当年3月宣布将购买机构MBS和国债，以“支持市场平稳运行和货币政策向更广泛金融市场及经济的有效传导”。随后一个月，美联储购买的MBS规模超过当期市场总发行量，利差和抵押贷款利率随之趋稳，尽管利差最终略高于疫情前水平，但报告将此归因于固定收益市场波动及国债收益率下降引发的再融资浪潮。
根据该报告，美联储自2022年3月起转向量化紧缩，停止购买MBS并承诺缩减其MBS投资组合，退出了机构MBS市场的“稳定者”角色。由于房利美和房地美在托管期间仍受投资组合规模限制，MBS市场在近期历史上首次出现缺乏“最后买家”的局面。
