美国二手房市场在经历1月低迷后，2月出现温和回升迹象。

美国全国房地产经纪人协会（NAR）周二公布的数据显示，2月二手房销售环比增长1.7%，经季节性调整后的年化销售率为409万套。该数据高于FactSet统计的经济学家预期值384万套。

从同比表现看，2月二手房销售较去年同期下降1.4%。除南部地区外，其余各地区销售均低于去年2月水平。NAR首席经济学家劳伦斯·云（Lawrence Yun）在电话会上表示，目前“势头良好，但销售额仍低于一年前”。

价格方面，房价继续上涨但涨幅放缓。NAR称，2月全美二手房销售中位数价格为39.8万美元，较去年同期上涨0.3%，为1999年有记录以来任何一个2月的最高水平。二手房价格已连续32个月同比上涨。

这轮回升紧随1月的疲弱表现。1月二手房销售录得近四年来最大月度跌幅，年化销售速度降至两年多来的最低水平。NAR此后对1月数据进行了小幅上修，但整体仍处低位。

自2022年起，随着抵押贷款利率自疫情期间低点大幅攀升，美国房地产市场整体转弱。去年美国二手房销售维持在约30年来的低位。自2023年以来，二手房销售年化水平大致徘徊在400万套附近，显著低于历史上约520万套的“正常”水平。

过去数年，美国房价在本十年初期大幅上涨，同时长期累积的住房供应不足问题突出，多年新建住房数量低于平均水平，使不少潜在买家，尤其是首次购房者，被高企的价格挤出市场。

近期，抵押贷款利率一度回落，部分缓解了购房负担。根据房利美（Fannie Mae）数据，30年期抵押贷款平均利率在两周前一度跌破6%，为2022年末以来首次。云表示，首次购房者是2月利用利率回落入市的主要群体之一，当月首次购房者占全部买家的比例为34%，为过去五年最高水平。

不过，市场面临的新不确定因素正在显现。随着伊朗战争推高油价，用于房贷定价的10年期美国国债收益率上升，可能带动抵押贷款利率再度走高，恰逢春季传统购房旺季启动之际。

房地产服务机构Bright MLS首席经济学家丽莎·斯特尔特万特（Lisa Sturtevant）在一封电子邮件中表示，尽管抵押贷款利率曾短暂跌破6%，但近期国际冲突推动利率回升。她称，如果与伊朗的冲突局限在较小范围内，房地产市场可能较快恢复活跃；而若冲突持续时间较长，可能抑制今年春季的房屋销售活动。

在可负担性方面，经济学家指出，购房成本对许多潜在买家仍构成压力，尤其是没有现有房产可用于置换、缺乏房产增值权益支持的首次购房者。经济前景不确定以及就业市场压力上升，也使部分潜在买家选择暂缓入市。

库存状况方面，市场房源有所增加，但整体仍偏紧。NAR数据显示，截至2月底，未售出房屋库存为129万套，较1月增加2.4%，较去年同期增加4.9%。这一水平仍明显低于疫情前约200万套的库存常态。

按当前销售速度计算，2月底的库存相当于3.8个月的供应量。业内通常认为，5至6个月的供应量更接近买卖双方力量相对均衡的市场水平。云表示，市场“确实需要更多库存出现”，并指出，如果春季房源供应未能改善，而买家数量继续增加，可能对房价形成上行压力。

（来源：美联社，记者 Alex Veiga）